„Brauche ich jetzt einen KI-Beauftragten?" Diese Frage höre ich seit dem 2. August 2026 fast wöchentlich. Nein, brauchst Du nicht. Ich bin Makler, kein Jurist, das hier ist keine Rechtsberatung, sondern die Übersetzung der KI-Verordnung in den Makleralltag. Datenschutz steht im Beitrag ChatGPT & DSGVO im Maklerbüro. Hier geht es nur um die Pflichten aus dem AI Act selbst.
Was ist der EU AI Act – und bist Du als Makler betroffen?
Der EU AI Act ist die Verordnung (EU) 2024/1689, das erste umfassende KI-Gesetz der EU. Es ist am 1. August 2024 in Kraft getreten, gilt stufenweise und regelt KI nach Risiko: Je gefährlicher der Einsatzzweck, desto mehr Pflichten. Betroffen bist Du als Betreiber, sobald Du ein KI-System beruflich in eigener Verantwortung nutzt, egal ob Ein-Personen-Büro oder Maklerkette. ChatGPT für Exposés reicht dafür schon.
Die Verordnung unterscheidet Anbieter, die ein KI-System entwickeln und auf den Markt bringen, und Betreiber, die es verwenden. Die schweren Pflichten treffen Anbieter und Hochrisiko-Systeme. Bei Dir als Betreiber normaler Büro-KI bleiben drei Dinge: KI-Kompetenz (Artikel 4), Transparenz (Artikel 50) und das Verbot bestimmter KI-Praktiken (Artikel 5). Den Originaltext liest Du bei EUR-Lex (Verordnung (EU) 2024/1689), die Änderungen durch den Digital Omnibus in der Verordnung (EU) 2026/1744, in Kraft seit dem 27. Juli 2026. In Österreich gilt das genauso; Schweizer Büros nur in Sonderfällen, etwa wenn KI-Ausgaben in der EU verwendet werden.
Welche AI-Act-Pflichten gelten für Makler seit wann?
Seit dem 2. Februar 2025 gelten die Verbote und die KI-Kompetenzpflicht, seit dem 2. August 2026 die Transparenzpflichten und die Aufsicht durch nationale Behörden; die Pflichten für Hochrisiko-Systeme nach Anhang III hat der Digital Omnibus auf den 2. Dezember 2027 verschoben. Für ein normales Maklerbüro zählen also zwei Daten: Februar 2025 und August 2026, beide liegen hinter uns.
| Pflicht / Regel | Gilt seit | Was das für Dein Büro heißt |
|---|---|---|
| Verbotene KI-Praktiken (Art. 5) | 2. Februar 2025 (zwei weitere Verbote ab 2. Dezember 2026) | Keine manipulativen Techniken, kein Ausnutzen von Schutzbedürftigkeit, kein Social Scoring |
| KI-Kompetenz (Art. 4) | 2. Februar 2025; neue Fassung seit 27. Juli 2026: „KI-Kompetenz unterstützen" | Team über Risiken informieren, Maßnahmen dokumentieren – kein Zertifikat nötig |
| Transparenz für Betreiber (Art. 50 Abs. 4) | 2. August 2026 | Realistisch wirkende KI-Bilder, -Videos und -Audios (Deepfakes) offenlegen; Exposé- und Werbetexte nicht kennzeichnungspflichtig |
| Transparenz bei KI-Interaktion (Art. 50 Abs. 1) | 2. August 2026 | Chatbot und Telefon-KI als KI erkennbar machen – formal Anbieterpflicht, praktisch Dein Hinweis |
| Maschinenlesbare Kennzeichnung (Art. 50 Abs. 2) | 2. August 2026; Übergang bis 2. Dezember 2026 für ältere Systeme | Pflicht der Tool-Anbieter, nicht Deine |
| Hochrisiko-Systeme (Anhang III) | 2. Dezember 2027 (verschoben durch Digital Omnibus) | Nur Sonderfälle wie KI-Bewerberauswahl; Text- und Bild-Tools nicht betroffen |
| Aufsicht und Sanktionen (Art. 99) | 2. August 2026; Deutschland: Bundesnetzagentur (KI-MIG seit 29. Juli 2026) | Bis 15 Mio. € / 3 % (u. a. Transparenz), bis 35 Mio. € / 7 % (Verbote); KMU: der niedrigere Betrag |
Stand: 22. August 2026. Prüfe die Daten vor wichtigen Entscheidungen gegen die Originalquellen.
Was verlangt die KI-Kompetenzpflicht (Art. 4) konkret von Dir?
Artikel 4 verpflichtet Dich, Maßnahmen zu ergreifen, die die KI-Kompetenz aller Personen unterstützen, die in Deinem Auftrag mit KI arbeiten, Mitarbeiter, freie Assistenten, Du selbst. Seit dem 27. Juli 2026 heißt es ausdrücklich „unterstützen" statt „sicherstellen", und Du musst niemandem ein bestimmtes Niveau garantieren. Ein Zertifikat ist nicht vorgeschrieben; eine interne Aufzeichnung der Maßnahmen reicht nach Auskunft der EU-Kommission aus.
Bis Juli 2026 hieß es noch „nach besten Kräften sicherzustellen"; der Digital Omnibus hat das entschärft. Geblieben ist eine echte Pflicht, keine Empfehlung. Die Fragen und Antworten der EU-Kommission zur KI-Kompetenz (Stand 27. Juli 2026) stellen klar: keine Einheitslösung, keine Pflichtschulung, ein interner Nachweis genügt. Wer ChatGPT nutzt, soll dessen Risiken kennen, ausdrücklich genannt sind Halluzinationen. Überwacht wird das seit dem 2. August 2026 von den nationalen Marktüberwachungsbehörden.
Für Dein Büro heißt das in vier Schritten:
- KI-Inventar: Welche Tools wofür, welche Daten dürfen hinein, eine halbe Seite.
- Einweisung: 60 Minuten zu Können und Grenzen der KI, Halluzinationen, anonymisierten Kundendaten, AGG-Fallen und Prüfpflicht.
- Nachweis: Datum, Inhalt, Teilnehmer, Material, als Tabelle im Büroordner.
- Pflege: Neue Mitarbeiter einweisen, jährlich auffrischen.
Ob Seminar, Online-Kurs oder Selbststudium, ist Dir überlassen; was die Formate kosten und wann sie auf die MaBV-Weiterbildung einzahlen, vergleicht der Beitrag KI-Schulung für Immobilienmakler. Entscheidend ist, dass Du die Maßnahme aufschreibst, eine Schulung ohne Nachweis ist für Artikel 4 unsichtbar.
Die Kommission nennt neben Schulungen ausdrücklich „andere leitende Initiativen" als Nachweis. Ein strukturiertes Selbststudium mit einem Praxis-Handbuch, pro Woche ein Workflow, mit Datum und Ergebnis dokumentiert, ist genau so eine Maßnahme, und aus meiner Praxis die einzige, die im Makleralltag durchgehalten wird. Ordner „KI-Kompetenz [Jahr]" anlegen, jeden Schritt abheften.
Du bist Compliance-Assistent in einem Maklerbüro mit [Anzahl] Personen. Wir nutzen KI-Assistenten (ChatGPT, Claude oder Gemini) für Exposé-Texte, E-Mails, Social-Media-Beiträge und Übersetzungen. Kundendaten geben wir nur anonymisiert ein. Aufgabe: Erstelle eine interne Dokumentation „KI-Kompetenz nach Art. 4 KI-Verordnung" für unser Büro, Stand [Datum]. Inhalt: 1. Tabelle „Eingesetzte KI-Systeme": Tool, Zweck, wer nutzt es, welche Daten dürfen hinein (nur anonymisiert / keine Kundendaten). 2. Tabelle „Maßnahmen zur KI-Kompetenz": Datum, Maßnahme (z. B. interne Einweisung, Selbststudium mit Handbuch, Webinar), Inhalt in 1 Satz, Teilnehmer, Nachweis (Datei oder Ordner). Lass die Felder leer, die ich ausfüllen muss – erfinde keine Termine, Namen oder Teilnehmer. 3. Liste „Risiken, über die das Team informiert wurde": Halluzinationen, Datenschutz, AGG-Formulierungen, Urheberrecht, Kennzeichnung von KI-Bildern – je 1 Satz, was im Alltag konkret zu tun ist. 4. Kurze Arbeitsregel (max. 8 Punkte), die jeder im Team unterschreibt. Format: Überschriften, dann Tabellen, zum Schluss die Arbeitsregel als nummerierte Liste. Ton: sachlich, knapp, für Nicht-Juristen. Behaupte keine Rechtsfolgen, die Du nicht sicher weißt; wo eine Rechtsfrage offen ist, schreibe „mit Rechtsberatung klären".
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Seit dem 2. August 2026 gilt: Wer einen KI-Chatbot oder KI-Telefonassistenten einsetzt, muss dafür sorgen, dass Interessenten erkennen, dass sie mit einer KI kommunizieren. Wer KI-Bilder oder -Videos veröffentlicht, die real wirken, aber nicht die Realität zeigen, muss das offenlegen. KI-geschriebene Exposé- und Werbetexte sind dagegen nicht kennzeichnungspflichtig, verantwortlich für ihren Inhalt bleibst Du trotzdem.
Die Absätze 1 und 2 richten sich an die Anbieter: Chat-Systeme müssen die KI erkennbar machen, generative Systeme ihre Ausgaben maschinenlesbar markieren. Dich als Betreiber trifft Absatz 4: Wer mit KI Bild-, Ton- oder Videoinhalte erzeugt oder verändert, die echten Personen, Orten oder Gegenständen täuschend ähnlich sehen (Deepfakes), muss das offenlegen. Dazu kommen KI-Texte, die die Öffentlichkeit über „Angelegenheiten von öffentlichem Interesse" informieren und ohne menschliche Prüfung erscheinen, also journalistische Inhalte und nicht Dein Exposé. Werbetexte und Produktbeschreibungen fallen nicht darunter, und reine Nachbearbeitung macht ein Foto nicht zum Deepfake.
In Deinem Alltag sind es drei Situationen:
- Website-Chatbot und Telefon-KI: Beim ersten Kontakt muss klar sein, dass eine KI antwortet und wie man einen Menschen erreicht, den Hinweis machst Du auf Deiner Seite und in der Telefonansage sichtbar.
- KI-visualisierte Fotos und Videos: Virtuelles Home Staging, KI-Renovierungsansichten, wegretuschierte Mängel, KI-Avatar-Videos, hier legst Du offen, dass der Inhalt KI-erzeugt oder -verändert ist; Details im Beitrag Virtuelles Home Staging mit KI.
- Texte: Exposés, E-Mails und Social-Media-Beiträge aus der KI brauchen keine AI-Act-Kennzeichnung. Ein freiwilliger Hinweis schadet nicht, ersetzt aber nie die Prüfung: Für falsche Flächen oder AGG-widrige Formulierungen haftest Du, nicht das Tool.
Ein KI-eingerichtetes Wohnzimmer im Inserat ohne den Hinweis „KI-visualisiert, nicht der aktuelle Zustand" verstößt seit dem 2. August 2026 gegen Artikel 50 Absatz 4, und war schon vorher als Irreführung angreifbar. Das größere Risiko ist nicht die Behörde, sondern der Mitbewerber, der abmahnt, oder der Käufer, der abspringt. Halte zu jedem bearbeiteten Bild das Original bereit. Keine Rechtsberatung.
Du bist Texter für ein Immobilienbüro und kennst die Transparenzpflichten der EU-KI-Verordnung (Art. 50) in Grundzügen. Formuliere drei kurze Hinweistexte, die wir ab sofort verwenden: 1. Begrüßung für unseren Website-Chatbot: Der Nutzer soll sofort und unmissverständlich erfahren, dass er mit einer KI schreibt und wie er einen Menschen erreicht (Telefon: [Nummer], E-Mail: [Adresse]). Max. 2 Sätze. 2. Bildunterschrift für KI-visualisierte Objektfotos (virtuelles Home Staging, Renovierungs-Visualisierung): Es muss klar werden, dass das Bild KI-erzeugt bzw. KI-verändert ist und nicht den aktuellen Zustand zeigt. Max. 20 Wörter, 2 Varianten. 3. Freiwilliger Hinweis für die Schlussseite des Exposés, dass Texte mit KI-Unterstützung erstellt und von uns fachlich geprüft wurden. Max. 2 Sätze, seriös, ohne Entschuldigungston. Regeln: Deutsch, Sie-Form gegenüber Kunden, keine Superlative, keine Floskeln. Erfinde keine Gesetzesparagrafen und keine Fristen – wenn Du Dir bei einer rechtlichen Aussage nicht sicher bist, lass sie weg. Gib am Ende in je einem Satz an, wo der Hinweis platziert werden sollte (Chat-Fenster, direkt am Bild, Exposé-Schlussseite).
Welche Risikoklasse haben Deine KI-Anwendungen – und was ist verboten?
Die KI-Verordnung kennt vier Stufen: verbotene Praktiken, Hochrisiko-Systeme, KI mit Transparenzpflichten und KI mit minimalem Risiko. Fast alles, was ein Maklerbüro einsetzt, Textassistenten, Übersetzung, Bildbearbeitung, Chatbots, liegt in den beiden unteren Stufen. Hochrisiko wird es erst in Sonderfällen wie der KI-gestützten Bewerberauswahl; verboten sind unter anderem manipulative Techniken und das Ausnutzen von Schutzbedürftigkeit. Entscheidend ist immer der Einsatzzweck, nie der Name des Tools.
| KI-Anwendung im Maklerbüro | Einordnung | Deine Pflicht |
|---|---|---|
| ChatGPT, Claude oder Gemini für Exposé, E-Mail, Social Media | Minimales Risiko – nur Artikel 4 | Team einweisen und dokumentieren; Inhalte prüfen; DSGVO und AGG beachten |
| KI-Übersetzung, Zusammenfassung, Recherche | Minimales Risiko | Artikel 4; Ergebnisse auf Halluzinationen prüfen |
| Website-Chatbot, KI-Telefonassistent | Transparenzpflicht (Art. 50 Abs. 1) | Nutzer müssen die KI erkennen und einen Menschen erreichen können |
| Virtuelles Home Staging, KI-Renovierungsbilder, KI-Avatar-Videos | Transparenzpflicht (Art. 50 Abs. 4) bei realistisch wirkenden Veränderungen | Offenlegen, dass Bild oder Video KI-erzeugt oder -verändert ist; Original aufbewahren |
| KI zur Vorauswahl von Bewerbern für das eigene Büro | Hochrisiko (Anhang III Nr. 4), Pflichten ab 2. Dezember 2027 | Betreiberpflichten nach Artikel 26 (Anleitung, menschliche Aufsicht, Information) – im Zweifel Rechtsberatung |
| Tools, die Eigentümer gezielt manipulieren oder Notlagen ausnutzen | Verboten (Art. 5) seit 2. Februar 2025 | Nicht einsetzen – egal, wie der Anbieter es nennt |
Konkret: Ein Akquise-Tool, das ältere Eigentümer in Notlagen identifiziert und mit manipulativen Techniken unter Druck setzt, wäre ein Fall für Artikel 5, das Ausnutzen von Alter, Behinderung oder wirtschaftlicher Schwäche ist dort ausdrücklich verboten. Die Grenze solltest Du kennen, wenn Dir jemand „KI-gestützte Verkaufspsychologie" verkauft. Welche Einsatzfelder sich wirklich lohnen, zeigt der Überblick KI für Immobilienmakler.
Was droht bei Verstößen gegen den AI Act?
Die Verordnung sieht Bußgelder von bis zu 35 Millionen Euro oder 7 Prozent des weltweiten Jahresumsatzes für verbotene Praktiken und bis zu 15 Millionen Euro oder 3 Prozent für Verstöße unter anderem gegen die Transparenzpflichten vor; für kleine und mittlere Unternehmen gilt jeweils der niedrigere Betrag. Für Artikel 4 gibt es keinen eigenen EU-Bußgeldrahmen, Sanktionen richten sich nach nationalem Recht, und die Kommission bestätigt, dass nationale Behörden Verstöße gegen Artikel 4 ahnden können.
Zuständig ist in Deutschland seit dem 2. August 2026 die Bundesnetzagentur; Grundlage ist das KI-Marktüberwachungs- und Innovationsförderungsgesetz (KI-MIG), in Kraft seit dem 29. Juli 2026. Dieselbe Behörde betreibt den KI-Service-Desk der Bundesnetzagentur mit einem Compliance-Kompass, der Dir zeigt, ob und wie die Verordnung Dich betrifft. In Österreich ist die KI-Servicestelle der RTR die Anlaufstelle. Aus meiner Praxis ist das realistische Risiko nicht das Millionen-Bußgeld, sondern die Abmahnung wegen eines irreführenden KI-Bildes.
Deine AI-Act-Checkliste für das Maklerbüro: 7 Punkte
Alles Wesentliche als Liste, ausdrucken, abhaken, im Ordner „KI-Kompetenz" ablegen:
- KI-Inventar anlegen: Tool, Zweck, Nutzer, Datenregel (nur anonymisiert), eine halbe Seite, jährlich aktualisiert.
- Team einweisen und dokumentieren (Art. 4): Halluzinationen, Datenschutz, AGG, Prüfpflicht, Bildkennzeichnung, mit Datum, Inhalt und Teilnehmern.
- Chatbot und Telefon-KI kennzeichnen (Art. 50 Abs. 1): KI-Hinweis beim ersten Kontakt plus ein klarer Weg zum Menschen.
- KI-Bilder und -Videos offenlegen (Art. 50 Abs. 4): Hinweis direkt am Bild, Original aufbewahren, Vorher-Nachher zeigen.
- Jeden KI-Text prüfen: Fakten, Flächen, AGG-Neutralität, keine Kennzeichnungspflicht, aber volle Haftung.
- Verbotsgrenze kennen (Art. 5): Keine manipulativen oder Notlagen ausnutzenden Tools; Anbieterversprechen kritisch prüfen.
- Termine in den Kalender: 2. Dezember 2026 (neue Verbote, Ende der Anbieter-Übergangsfrist), 2. Dezember 2027 (Hochrisiko-Pflichten nach Anhang III), jährliche Auffrischung.
Die andere Hälfte Deiner Compliance ist der Datenschutz. Welche Daten in welchen Chat dürfen und wie Du anonymisierst, steht im Beitrag ChatGPT & DSGVO im Maklerbüro, zusammen mit dieser Checkliste ergibt das eine Ein-Seiten-KI-Richtlinie. Workflows, in denen diese Regeln schon eingebaut sind, liefert der KI-Werkzeugkasten für Immobilienmakler: Bei jedem der 50 Workflows steht dabei, welche Daten hineindürfen und wo die Rechts-Fallen liegen.
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Bin ich als Immobilienmakler „Betreiber“ im Sinne des EU AI Act?
Ja, sobald Du KI-Systeme beruflich einsetzt. Die KI-Verordnung definiert den Betreiber als Person oder Stelle, die ein KI-System in eigener Verantwortung verwendet, ausgenommen ist nur die private Nutzung. ChatGPT für Exposés, ein KI-Telefonassistent oder ein Website-Chatbot machen Dich zum Betreiber, auch als Ein-Personen-Büro. Anbieter bleibt der Hersteller des Tools. Keine Rechtsberatung.
Brauche ich für die KI-Kompetenz nach Artikel 4 ein Zertifikat?
Nein. Die EU-Kommission stellt in ihren Fragen und Antworten zu Artikel 4 klar, dass kein Zertifikat nötig ist und eine interne Aufzeichnung der Maßnahmen ausreicht. Seit dem 27. Juli 2026 lautet die Pflicht nur noch, Maßnahmen zur Unterstützung der KI-Kompetenz zu ergreifen, ein bestimmtes Niveau musst Du niemandem garantieren. Entscheidend ist, dass Dein Team Risiken wie Halluzinationen kennt und Du das dokumentierst.
Muss ich Exposé-Texte aus ChatGPT nach Artikel 50 kennzeichnen?
Nach der KI-Verordnung nicht. Artikel 50 verlangt von Betreibern eine Offenlegung nur bei Deepfakes und bei KI-Texten, die die Öffentlichkeit über Angelegenheiten von öffentlichem Interesse informieren und ohne menschliche Prüfung erscheinen. Werbe- und Objekttexte fallen nicht darunter. Verantwortlich für Richtigkeit und AGG-Neutralität bleibst aber Du, ein freiwilliger Hinweis ist erlaubt, keine Pflicht. Keine Rechtsberatung.
Muss ich KI-bearbeitete Immobilienfotos kennzeichnen?
Kommt auf den Eingriff an. Reine Nachbearbeitung wie Belichtung oder Schärfe macht ein Foto nicht zum Deepfake. Wird das Bild so verändert, dass es real wirkt, aber nicht den tatsächlichen Zustand zeigt, virtuelles Home Staging, entfernte Mängel, KI-Renovierung, musst Du seit dem 2. August 2026 offenlegen, dass der Inhalt künstlich erzeugt oder verändert wurde. Unabhängig davon gilt das Irreführungsverbot.
Was hat der Digital Omnibus 2026 am AI Act geändert?
Die Verordnung (EU) 2026/1744 (Digital-Omnibus-Verordnung zur KI) ist am 27. Juli 2026 in Kraft getreten. Für Makler wichtig: Artikel 4 verlangt jetzt, die KI-Kompetenz zu unterstützen statt sicherzustellen; die Hochrisiko-Pflichten nach Anhang III gelten erst ab dem 2. Dezember 2027; Anbieter generativer KI, die vor dem 2. August 2026 auf dem Markt waren, haben bis zum 2. Dezember 2026 Zeit für die maschinenlesbare Kennzeichnung. Die Betreiber-Transparenzpflichten gelten unverändert seit dem 2. August 2026.
Ist ChatGPT im Maklerbüro ein Hochrisiko-KI-System?
Nein. Ob ein System hochriskant ist, hängt vom Einsatzzweck ab, nicht vom Tool. Texte, Exposés, Übersetzungen oder Recherche mit ChatGPT, Claude oder Gemini fallen in keinen Hochrisiko-Bereich des Anhangs III. Hochriskant würde es etwa, wenn Du KI zur Vorauswahl von Bewerbern für Dein Büro einsetzt, diese Pflichten gelten ab dem 2. Dezember 2027. Im Makleralltag bleiben Artikel 4, die Transparenzregeln und die Verbote relevant.
Immobilienmakler seit 2007, selbstständig in der Immobilienbranche seit 1999, über 25 Jahre Praxis. Autor des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler: 50 erprobte KI-Workflows mit fertigen Copy-Paste-Prompts für den kompletten Makler-Alltag.