Exposé mit KI erstellen: In 10 Minuten zum Text, der verkauft

Ich sage Dir vorab, warum ich bei diesem Thema keinen Rotz erzähle: Ich hatte für Exposé-Texte eine Texterin angestellt. Eine gute. Sie brauchte pro Exposé etwa 5 Stunden, einlesen, formulieren, abstimmen, korrigieren. Heute macht die KI denselben Job in Minuten, in meinem eigenen Wording, und ich stecke die gewonnene Zeit in Dinge, die kein Text ersetzt: Eigentümergespräche und Besichtigungen. Genau diesen Weg bekommst Du hier, Schritt für Schritt, mit den Prompts im Volltext.

Warum sind die meisten Exposé-Texte austauschbar?

Weil sie aus denselben 20 Floskeln bestehen. Wer klingt wie alle, wird wie alle behandelt, und dann vergleicht der Interessent nur noch eine einzige Zahl: den Preis. Ein austauschbarer Text macht aus Deinem Objekt eine Position in einer Tabelle. Ein konkreter Text macht daraus einen Ort, den man sehen will.

Die üblichen Verdächtigen kennst Du aus jedem Portal:

• „charmant" und „gemütlich", heißt übersetzt: klein
• „Schmuckstück" und „Liebhaberobjekt", heißt übersetzt: Sanierungsbedarf
• „lichtdurchflutet", steht in Anzeigen von Souterrainwohnungen genauso wie im Penthouse
• „zentral und dennoch ruhig", der meistgeschriebene Widerspruch der Branche
• „für Kenner", sagt nichts, klingt nur so

Das Gegenmittel ist nicht Kreativität, sondern Konkretheit: Nicht „gemütliches Wohnzimmer", sondern „Wohnzimmer nach Südwesten, abends Sonne auf dem Balkon". Nicht „gepflegtes Haus", sondern „Dach 2019 neu gedeckt, Heizung 2022 getauscht". Genau dafür ist die KI ideal, vorausgesetzt, Du fütterst sie mit echten Details statt mit Adjektiven.

Wie erstellst Du ein Exposé mit KI? Die 6 Schritte

Der Ablauf ist immer gleich: Erst die Fakten, dann die Zielgruppe, dann der Prompt, und am Ende Kontrolle und Feinschliff durch Dich. Wer die Reihenfolge einhält, bekommt in etwa 10 Minuten einen Text, der besser ist als 90 Prozent dessen, was auf den Portalen steht.

1. Objektdaten sammeln: Flächen, Zimmer, Baujahr, Modernisierungen mit Jahreszahl, Ausstattung, Lage-Details, Energieausweis-Werte. Alles Belegbare in eine Stichpunktliste. Sie ist das Fundament des Prompts.
2. Zielgruppe festlegen: Familie, Kapitalanleger, Paar, Best Ager? Eine Zielgruppe pro Text. Der Garten ist für die Familie ein Spielplatz und für den Anleger Instandhaltungsaufwand, die KI muss wissen, für wen sie schreibt.
3. Prompt füttern: Volltext-Prompt 1 (unten) mit Deinen Daten füllen und abschicken.
4. Varianten ziehen: Lass Dir 2–3 Fassungen geben („eine sachliche, eine emotionalere") und nimm die stärksten Absätze aus beiden. Die zweite Variante kostet 30 Sekunden.
5. AGG-Check laufen lassen: Volltext-Prompt 2 prüft den fertigen Text auf diskriminierende Formulierungen, Pflichtschritt vor jeder Veröffentlichung.
6. Feinschliff im eigenen Wording: Ersetze zwei, drei Formulierungen durch Deine eigenen, ergänze das Detail, das nur Du vom Termin kennst. Fünf Minuten, die aus einem KI-Text Deinen Text machen.

Welcher Prompt liefert den Exposé-Text?

Dieser hier, er enthält alle 5 Bausteine eines guten Prompts (Rolle, Aufgabe, Kontext, Format, Ton) plus die beiden Schutzklauseln, die in keinem Immobilien-Textprompt fehlen dürfen.

Du bist ein erfahrener Immobilientexter, der für Makler verkaufsstarke, seriöse Exposé-Texte schreibt.

Aufgabe: Schreibe einen Exposé-Text von 250–350 Wörtern mit Zwischenüberschriften.

Kontext:
– Objekt: [Objektart], [Wohnfläche] m² Wohnfläche, [Zimmer] Zimmer, Baujahr [Jahr]
– Modernisierungen: [z. B. Dach 2019, Heizung 2022 – mit Jahreszahlen]
– Ausstattung: [Stichpunkte]
– Lage: [konkrete Lagebeschreibung: Ausrichtung, Umgebung, Anbindung]
– Energieausweis: [Werte laut Ausweis – werden unverändert übernommen]
– Zielgruppe: [z. B. Familie mit zwei Kindern / Kapitalanleger]
– Preis: [Betrag oder „nicht nennen"]

Format: Einstiegsabsatz mit dem stärksten Merkmal, dann Rundgang durchs Objekt, dann Lage, zum Schluss ein sachlicher Abschlussabsatz mit Handlungsaufforderung. Schreibe aus Käufersicht: Was hat der Leser konkret davon?

Ton: konkret, bildhaft, glaubwürdig. Verboten sind Floskeln wie „charmant", „gemütlich", „Schmuckstück", „Liebhaberobjekt", „lichtdurchflutet" sowie alle Superlative.

AGG-Klausel: Beschreibe die Immobilie, nicht den Wunschbewohner. Keine Aussagen zu Herkunft, Religion, Alter, Geschlecht, Familienstand oder Behinderung.

Anti-Halluzination: Verwende ausschließlich die Angaben aus diesem Prompt. Erfinde keine Fakten, Entfernungen oder Zahlen. Fehlt eine Angabe, schreibe [KLÄREN] an die Stelle.

Wie prüfst Du den Text auf AGG-Fallen?

Mit einem zweiten, getrennten Prompt, denn die KI, die einen Text geschrieben hat, ist beim Prüfen des eigenen Textes erfahrungsgemäß zu gnädig. Der Check dauert zwei Minuten und gehört vor jede Veröffentlichung, egal ob Portal, Print oder Social Media. Rechtlicher Hintergrund ist das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG); das Folgende ist keine Rechtsberatung, sondern gelebte Sorgfalt.

Du bist ein sorgfältiger Lektor mit Kenntnis des deutschen Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG). Du gibst keine Rechtsberatung, sondern prüfst Formulierungen.

Aufgabe: Prüfe den folgenden Exposé-Text auf Formulierungen, die Personengruppen wegen Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter, sexueller Identität oder Familienstand direkt oder indirekt bevorzugen oder ausschließen könnten. Achte besonders auf versteckte Zielgruppen-Beschreibungen wie „ideal für junge Familie", „perfekt für ein ruhiges älteres Ehepaar" oder „an Deutsch sprechende Interessenten".

Format: Tabelle mit 3 Spalten: Fundstelle (wörtliches Zitat) → mögliches Problem → neutrale Alternativ-Formulierung, die den Nutzen des Objekts statt des Bewohners beschreibt. Findest Du nichts, schreibe das ausdrücklich.

Abschluss: Weise darauf hin, dass diese Prüfung keine Rechtsberatung ersetzt.

Hier der Text:
[EXPOSÉ-TEXT EINFÜGEN]

Was bringt der KI-Weg im Zeitvergleich?

Hier der ehrliche Vergleich aus meiner Praxis, klassische Texterstellung (so lief es bei mir mit angestellter Texterin) gegen den KI-Workflow. Die Werte sind Erfahrungswerte, keine Studie; sie schwanken je nach Objekt und Routine.

Der Punkt, den viele übersehen: Die Datensammlung bleibt gleich aufwendig, und das ist gut so. Denn genau dort entsteht die Qualität, die kein Konkurrent kopieren kann. Die KI verkürzt das Tippen, nicht das Wissen.

Ein Punkt, der in der Hektik gern untergeht: Der Energieausweis muss bereits in der Anzeige stehen, nicht erst im Gespräch. Pflichtangaben sind die Art des Ausweises, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr laut Ausweis, die Energieeffizienzklasse und der Energiekennwert. Diese fünf Angaben trägst Du vor dem Prompt zusammen, denn die KI kann sie nicht wissen und setzt im Zweifel plausible Zahlen ein, die nicht stimmen.

Wo liegt die Haftung?

Bei Dir, vollständig. Die KI ist Dein Werkzeug, kein Verantwortlicher. Veröffentlichst Du eine falsche Wohnfläche oder fehlende Pflichtangaben, ist das Dein Problem, nicht das des Chatbots. Deshalb gilt: Jede Zahl im Exposé kommt aus Deinen geprüften Unterlagen, nie aus dem Textfluss der KI.

Noch zwei Abgrenzungen, damit Du auf dieser Seite nichts suchst, was woanders steht: Die Aufbereitung Deiner Objektfotos, von der Bildoptimierung bis zum virtuellen Home Staging mit KI, ist ein eigenes Kapitel. Und wenn Du über das Exposé hinaus Vorlagen für Akquise, Kommunikation und Social Media suchst, findest Du sie in der Sammlung 12 ChatGPT-Prompts für Immobilienmakler.

Häufige Fragen

Rico Peuker

Immobilienmakler seit 2007, selbstständig in der Immobilienbranche seit 1999, über 25 Jahre Praxis. Autor des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler: 50 erprobte KI-Workflows mit fertigen Copy-Paste-Prompts für den kompletten Makler-Alltag.