Diese Seite behandelt einen einzigen Schritt: den Weg vom Erstgespräch zur Unterschrift unter einen Alleinauftrag. Wie Du überhaupt an Eigentümer herankommst, steht im Ratgeber KI-Immobilienakquise; die acht Standardeinwände aus dem Maklergeschäft nimmt die Einwandbehandlung mit KI auseinander. Hier geht es um die Vertragsart selbst, um die Präsentation davor und um die Punkte, an denen Alleinaufträge rechtlich kippen.
Was ist ein qualifizierter Alleinauftrag?
Beim einfachen Maklerauftrag darf der Eigentümer weitere Makler beauftragen und nebenher selbst verkaufen. Beim Alleinauftrag verzichtet er darauf, weitere Makler einzuschalten. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet er sich zusätzlich, Interessenten, die sich direkt bei ihm melden, an Dich weiterzuleiten. Gesetzlich geregelt ist keine dieser Varianten. Der Unterschied entsteht allein durch das, was im Vertrag steht.
Das ist der Grund, warum die Bezeichnung auf dem Formular wenig aussagt. Entscheidend ist die Hinzuziehungsklausel: Ohne sie kann der Eigentümer an seinen Nachbarn verkaufen, während Du das Objekt bewirbst, und Deine Vorleistung ist weg. Mit ihr wird aus einem Werbeversprechen ein gegenseitiger Vertrag. Wichtig ist dabei die Grenze der Klausel: Sie verpflichtet den Eigentümer, Direktinteressenten an Dich zu verweisen. Ein formularmäßiges Verbot, überhaupt selbst zu verkaufen, verbunden mit voller Provisionspflicht im Verstoßfall, hält der AGB-Kontrolle nach Paragraf 307 BGB regelmäßig nicht stand. Hinzuziehung ja, Verkaufsverbot nein. Im Gegenzug schuldest Du beim Alleinauftrag Tätigkeit, nicht nur Gelegenheit. Der einfache Maklervertrag nach den Paragrafen 652 ff. BGB verpflichtet Dich zu gar nichts; Du bekommst Provision, wenn ein Vertrag zustande kommt. Beim Alleinauftrag kehrt sich das um, und genau diese Umkehr ist Dein stärkstes Argument.
| Vertragsart | Eigentümer darf weitere Makler beauftragen | Eigentümer darf selbst verkaufen | Deine Pflicht | Typische Laufzeit (Monate) |
|---|---|---|---|---|
| Einfacher Maklerauftrag | ja | ja, provisionsfrei | keine Tätigkeitspflicht | unbefristet (0) |
| Alleinauftrag | nein | ja, provisionsfrei | Tätigkeitspflicht | 6 |
| Qualifizierter Alleinauftrag | nein | nur über Deine Vermittlung (Hinzuziehungsklausel) | Tätigkeitspflicht | 6 |
Warum scheitern Alleinauftrags-Gespräche so oft?
Weil über die Exklusivität gesprochen wird, bevor der Eigentümer weiß, wofür er sie hergibt. Er hört einen Verzicht und keine Gegenleistung. Wer zuerst erklärt, was in den nächsten Wochen konkret passiert, und die Bindung erst danach als Bedingung dafür benennt, dreht die Reihenfolge um. Aus einer Bitte wird ein Angebot, und das entscheidet den Termin.
In meinen über 25 Jahren habe ich mir dafür eine feste Regel angewöhnt, und die ist unromantisch: Ein Alleinauftrag wird in dem Moment verbindlich, in dem drei Zahlen im Vertrag stehen, die ich selbst zusage. Das Vermarktungsbudget in Euro, der Berichtsrhythmus in Tagen und der Werktag, an dem die Vermarktung startet. Wer keine dieser drei Zahlen nennen kann, verhandelt keine Exklusivität, sondern bittet um Vertrauen.
Alle drei Zahlen kann der Eigentümer überprüfen, ohne Ahnung vom Maklergeschäft zu haben. Er kann am Tag 14 nachsehen, ob der Bericht da war. Damit verschiebt sich das Gespräch von einer Vertrauensfrage zu einer Leistungsfrage, und Leistungsfragen kannst Du gewinnen. Genau diese drei Zahlen sind auch der Rohstoff, den die KI in der Vorbereitung braucht.
Wie bereitest Du die Präsentation mit KI vor?
Du gibst der KI Deine tatsächlichen Leistungen als Liste und lässt sie daraus eine Argumentation bauen, die konsequent aus Eigentümersicht formuliert ist. Das Modell erfindet keine Leistung, es sortiert und übersetzt. Aus „professionelle Vermarktung“ wird dann „in den ersten zehn Werktagen passiert Folgendes“. Rechne mit zwei Durchläufen, bis die Sprache stimmt.
Wichtig ist, was Du dem Modell verbietest. Ohne Verbot ergänzt es Leistungen, die gut klingen und die Du nicht erbringst, und die stehen dann in Deiner Präsentation. Der folgende Prompt enthält diese Sperre, außerdem den Auftrag, jede Aussage an eine der drei überprüfbaren Zahlen zu binden.
Du bist erfahrener Verkaufstrainer für Immobilienmakler im deutschsprachigen Raum. Wir bereiten mein Gespräch über einen qualifizierten Alleinauftrag vor. MEIN KONTEXT - Objekt: [Objektart, Baujahr, Wohnfläche, Zustand in Stichpunkten] - Eigentümer: [Verkaufsanlass, Zeitdruck, bisherige Erfahrung mit Maklern] - Meine drei Zusagen (nur diese sind verbindlich): 1. Vermarktungsbudget: [Betrag in Euro] für [Fotos, Grundriss, Portalplatzierung, …] 2. Berichtsrhythmus: schriftlicher Bericht alle [Zahl] Tage 3. Vermarktungsstart: spätestens [Zahl] Werktage nach Unterschrift - Meine weiteren Leistungen (Stichpunkte, keine Werbesprache): [Liste — nur was ich tatsächlich mache] - Meine Provision: [Höhe, Fälligkeit, wer sie trägt] AUFTRAG Formuliere eine Argumentation in vier Teilen: 1. Was der Eigentümer in den ersten zehn Werktagen von mir sieht. 2. Warum die Exklusivität die Bedingung dafür ist, nicht der Preis dafür. 3. Was er behält: Kündigungsmöglichkeit, Preishoheit, Entscheidung über jedes Angebot. 4. Ein Abschlusssatz, der zur Unterschrift führt, ohne Druck aufzubauen. REGELN - Verwende ausschließlich die oben genannten Leistungen. Ergänze nichts. - Wenn eine Angabe fehlt, schreibe [FEHLT: …] statt einer Annahme. - Jede Behauptung wird an eine der drei Zusagen oder an eine Leistung aus der Liste gebunden. - Keine Superlative, keine Vergleiche mit namentlich genannten Wettbewerbern. - Perspektive durchgehend: Was hat der Eigentümer davon? - Keine rechtlichen Aussagen zu Laufzeit, Form oder Widerruf. Die trage ich selbst ein. - Sprache: sachlich, Sie-Form, kurze Sätze. Deutsch. FORMAT Vier Abschnitte mit Zwischenüberschrift, je 80 bis 120 Wörter. Danach eine Liste der Stellen, an denen Dir Angaben gefehlt haben.
Die Akquise-Strecke bis zur Unterschrift
Der Weg vom ersten Anschreiben bis zum unterschriebenen Auftrag besteht aus mehreren Schritten, die aufeinander aufbauen. Kapitel 1 des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler enthält neun Akquise-Workflows, vom Eigentümer-Anschreiben über den Telefonleitfaden bis zur Nachfass-Sequenz, jeweils mit Prompt, ausgefülltem Beispiel und Rechts-Warnung. Insgesamt 50 erprobte Workflows auf 76 Seiten, geschrieben von einem Makler mit über 25 Jahren Praxis.
Werkzeugkasten ansehen 129 € statt 197 € · Sofort-Download (PDF) · 14 Tage Geld-zurückWelche Einwände kommen speziell beim Alleinauftrag?
Vier Einwände tauchen fast immer auf, und sie unterscheiden sich von den allgemeinen Provisions- und Preiseinwänden. Es geht um Bindung, nicht um Geld: um die Sorge, sich eine Option zu verbauen. Wer darauf mit Nutzenargumenten antwortet, antwortet an der Sorge vorbei. Die passende Antwort nimmt dem Eigentümer die Bindung gefühlt weg, ohne sie vertraglich aufzugeben.
| Einwand (O-Ton Eigentümer) | Was dahintersteckt | Antwortlinie | Typischer Fehler |
|---|---|---|---|
| „Mehrere Makler verkaufen doch schneller.“ | Die Annahme, Reichweite entstehe durch Anzahl. | Dasselbe Objekt auf denselben Portalen, mehrfach eingestellt, wirkt wie ein Ladenhüter. Exklusivität ist eine Preisfrage, keine Fleißfrage. | Über Kollegen herziehen statt über den Mechanismus sprechen. |
| „Sechs Monate sind mir zu lang.“ | Angst, an einen Fehler gebunden zu sein. | Die Laufzeit an Deine Zusagen koppeln: Berichtsrhythmus, Startdatum, Budget. Wer nicht liefert, muss auch nicht gehalten werden. | Die Laufzeit spontan verkürzen und damit die eigene Kalkulation aufgeben. |
| „Was, wenn ich selbst einen Käufer finde?“ | Ein konkreter Interessent ist oft schon im Kopf. | Direkt danach fragen, wer das ist, und die Hinzuziehungsklausel daran erklären: Der Interessent bleibt, die Abwicklung läuft über Dich. | Ausweichen und die Klausel im Kleingedruckten verstecken. |
| „Ich will erst mal ohne Vertrag sehen, was passiert.“ | Der Wunsch nach Vorleistung ohne Gegenleistung. | Benennen, was ohne Auftrag möglich ist und was nicht, und was Dich der Start konkret kostet. | Trotzdem anfangen und auf Dankbarkeit hoffen. |
Für die Feinarbeit lohnt sich ein Durchgang mit der KI in der Rolle des Eigentümers. Nicht, um Formulierungen auswendig zu lernen, sondern um zu merken, an welcher Stelle Deine eigene Argumentation dünn wird. Der folgende Prompt baut Dir dieses Rollenspiel.
Du übernimmst die Rolle eines Eigentümers, der sein [Objektart] verkaufen will und meinem Vorschlag eines qualifizierten Alleinauftrags skeptisch gegenübersteht. DEINE ROLLE - Verkaufsanlass: [z. B. Umzug, Erbfall, Trennung] - Haltung: höflich, aber zurückhaltend. Du willst Dich nicht binden. - Vorwissen: [z. B. hat vor zwei Jahren schlechte Erfahrungen mit einem Makler gemacht] - Du gibst nicht schnell nach. Du fragst nach, wenn eine Aussage vage bleibt. MEINE ROLLE Ich bin der Makler und argumentiere für den Alleinauftrag. ABLAUF 1. Du eröffnest mit einem der vier Standardeinwände gegen Exklusivität. 2. Ich antworte. Du reagierst wie ein echter Eigentümer: nachfragen, zweifeln, ein zweites Mal nachhaken, wenn meine Antwort allgemein bleibt. 3. Nach acht Wortwechseln brichst Du das Rollenspiel ab. DANACH (aus der Trainerrolle, nicht mehr als Eigentümer) - Welche meiner Antworten war überprüfbar, welche war eine Behauptung? - An welcher Stelle hätte ich Dich als Eigentümer verloren? - Welche Frage habe ich nicht gestellt, die ich hätte stellen müssen? REGELN - Erfinde keine Marktzahlen und keine Preise. Wenn Du eine Zahl brauchst, schreibe [ZAHL FEHLT]. - Keine rechtlichen Bewertungen zu Laufzeit, Widerruf oder Provisionsteilung. - Bleib in der Rolle, bis der Abbruch kommt. Deutsch, Sie-Form.
Was musst Du beim Alleinauftrag rechtlich beachten?
Drei Punkte entscheiden, ob Dein Auftrag hält: Form, Laufzeit und Widerruf. Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach Paragraf 656a BGB der Textform. Mündlich geschlossen ist er in diesen Fällen unwirksam. Das Folgende ist keine Rechtsberatung.
Zur Laufzeit gibt es eine klare Leitentscheidung. Der Bundesgerichtshof hat am 28. Mai 2020 entschieden (I ZR 40/19), dass eine formularmäßig vereinbarte Laufzeit von sechs Monaten den Auftraggeber nicht unangemessen benachteiligt, weil er im Gegenzug einen Anspruch auf Tätigkeit erhält. Auch eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate bei vierwöchiger Kündigungsfrist ist nach dieser Entscheidung grundsätzlich unbedenklich. Im konkreten Fall war die Klausel trotzdem unwirksam, und der Grund lohnt einen Blick in die Pressemitteilung des BGH: Die Kündigungsfrist stand nur in einer Anlage, die nicht ausdrücklich als Vertragsbestandteil gekennzeichnet war. Verlängerungsregel und Kündigungsfrist müssen zusammen im Vertrag stehen.
Der dritte Punkt ist der, der in der Praxis am meisten Provision kostet. Schließt Du den Vertrag mit einem Verbraucher am Küchentisch oder per Mail, greift der Verbraucherschutz. Der Eigentümer hat dann nach Paragraf 312g BGB ein Widerrufsrecht; die Frist von 14 Tagen steht in Paragraf 355 BGB. Fehlt die ordnungsgemäße Belehrung, beginnt die Frist gar nicht erst zu laufen; nach Paragraf 356 BGB erlischt das Widerrufsrecht dann spätestens zwölf Monate und 14 Tage später.
Lass Dir Laufzeit-, Form- und Widerrufsklauseln nicht von einer KI formulieren. Sprachmodelle geben Gesetzesstände falsch wieder, verwechseln Fristen und erfinden Paragrafen, und beim Widerruf hängt daran Deine gesamte Provision. Diese Klauseln kommen aus einem geprüften Vertragsmuster Deines Verbands oder von Deinem Anwalt. Die KI hilft Dir bei der Argumentation, nicht beim Vertragstext. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.
Wenn Du Objekt- oder Eigentümerdaten in ein Sprachmodell gibst, kommt der Datenschutz dazu. Was dabei zulässig ist und welche Einstellungen Du vorher brauchst, steht im Ratgeber ChatGPT DSGVO-konform im Maklerbüro. Für die Vorbereitung eines Alleinauftrags reichen anonymisierte Angaben in aller Regel aus.
Wie hältst Du den Alleinauftrag nach der Unterschrift am Leben?
Mit dem Berichtsrhythmus, den Du zugesagt hast. Er ist der Grund, warum Verlängerungen selten diskutiert werden müssen: Ein Eigentümer, der alle 14 Tage schriftlich sieht, was passiert ist, fragt nach sechs Monaten nicht, ob überhaupt etwas passiert. Der Bericht kostet Dich pro Objekt eine Viertelstunde, wenn Du ihn nicht jedes Mal neu erfindest.
Genau dafür taugt die KI gut. Du gibst die Rohdaten des Zeitraums hinein und bekommst einen Text, der auch dann sachlich bleibt, wenn wenig passiert ist. Und wenig passiert regelmäßig, gerade in den Wochen, in denen ein Preis zu hoch angesetzt war. Der ehrliche Bericht über eine schwache Phase ist übrigens der wirksamste Weg zu einer Preisanpassung, weil die Zahlen die Diskussion führen und nicht Du.
Du schreibst für mich als Immobilienmakler den turnusmäßigen Tätigkeitsbericht an einen Eigentümer, mit dem ich einen qualifizierten Alleinauftrag habe. ZEITRAUM: [von] bis [bis] OBJEKT: [Kurzbezeichnung ohne Adresse] ROHDATEN DES ZEITRAUMS - Portalaufrufe: [Zahl] (Vorzeitraum: [Zahl]) - Anfragen gesamt: [Zahl], davon qualifiziert: [Zahl] - Besichtigungen: [Zahl] - Rückmeldungen der Interessenten (Stichpunkte): [Liste] - Angebote: [Zahl, Spanne ohne Namen] - Von mir durchgeführte Maßnahmen: [Liste] - Geplant im nächsten Zeitraum: [Liste] AUFTRAG Schreibe den Bericht in vier Teilen: 1. Was im Zeitraum passiert ist, in Zahlen. 2. Was die Rückmeldungen inhaltlich sagen, zusammengefasst nach Themen. 3. Meine Einschätzung zur Lage, klar als Einschätzung gekennzeichnet. 4. Was als Nächstes ansteht, mit Datum. REGELN - Nur die oben genannten Zahlen verwenden. Nichts hochrechnen, nichts schätzen. - Keine Interessentennamen, keine Rückschlüsse auf einzelne Personen. - Bei schwachen Zahlen nicht beschönigen: benenne sie und ordne sie ein. - Wenn die Daten eine Preisanpassung nahelegen, formuliere das als Frage, nicht als Forderung. - Sachlich, Sie-Form, 250 bis 350 Wörter, keine Werbesprache.
Notier Dir nach jedem Alleinauftrags-Gespräch in einem Satz, an welcher Stelle es gekippt ist, in beide Richtungen. Nach zehn Terminen hast Du Deine eigene Einwand-Statistik, und die taugt als Kontext für die nächste KI-Vorbereitung mehr als jede allgemeine Einwandliste. Wie Du daraus eine strukturierte Bibliothek machst, steht in der Einwandbehandlung mit KI.
Der Alleinauftrag ist eine von acht Stationen, an denen KI im Maklerprozess spürbar etwas abnimmt. Den Überblick über alle acht gibt der Ratgeber KI für Immobilienmakler.
Drei Prompts sind ein Anfang, kein Ablauf
Du hast jetzt die Vorbereitung, das Rollenspiel und den Bericht. Was zwischen diesen Punkten liegt, ist die eigentliche Arbeit: Wen sprichst Du wann an, wie kommst Du vom Erstkontakt zum Termin, wie führst Du die Preisverhandlung, und was passiert nach dem Notar. Der KI-Werkzeugkasten für Immobilienmakler beantwortet das mit 50 erprobten Workflows in 8 Kapiteln, jeweils mit fertigem Prompt, ausgefülltem Beispiel und Rechts-Warnung. Einmal 129 € statt 197 €, kein Abo, als Fachliteratur absetzbar.
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Was ist der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Alleinauftrag?
Beim einfachen Alleinauftrag verzichtet der Eigentümer darauf, weitere Makler zu beauftragen. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet er sich zusätzlich, Interessenten, die sich direkt bei ihm melden, an den Makler zu verweisen. Beide Formen sind gesetzlich nicht geregelt, sie entstehen allein durch die Vereinbarung im Vertrag. Der qualifizierte Alleinauftrag ist die Variante, die Deine Vorleistung tatsächlich absichert.
Wie lange darf ein Makler-Alleinauftrag laufen?
Der Bundesgerichtshof hat am 28. Mai 2020 entschieden (I ZR 40/19), dass eine formularmäßige Laufzeit von sechs Monaten den Auftraggeber nicht unangemessen benachteiligt und dass eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate bei vierwöchiger Kündigungsfrist grundsätzlich zulässig ist. Im entschiedenen Fall war die Klausel trotzdem unwirksam, weil die Kündigungsfrist nur in einer Anlage stand, die nicht ausdrücklich Vertragsbestandteil war. Das ist keine Rechtsberatung.
Braucht der Alleinauftrag eine bestimmte Form?
Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach Paragraf 656a BGB der Textform. Mündlich am Küchentisch geschlossen ist er in diesen Fällen unwirksam. Textform heißt lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, eine E-Mail genügt also. Bei anderen Objektarten gilt diese Formvorschrift nicht.
Kann der Eigentümer den Alleinauftrag widerrufen?
Wenn der Eigentümer Verbraucher ist und der Vertrag außerhalb Deiner Geschäftsräume oder im Fernabsatz zustande kommt, hat er nach Paragraf 312g BGB ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung beginnt die Frist nicht zu laufen, das Widerrufsrecht erlischt dann nach Paragraf 356 BGB spätestens zwölf Monate und 14 Tage später. Genau deshalb gehört die Belehrung in jede Auftragsmappe.
Kann ich die Alleinauftrags-Präsentation komplett von der KI schreiben lassen?
Nein, und das wäre auch der falsche Anspruch. Die KI ordnet Deine tatsächlichen Leistungen, findet die Formulierung aus Eigentümersicht und spielt Einwände durch. Was sie nicht kann: wissen, was Du wirklich leistest, und rechtliche Aussagen verlässlich wiedergeben. Laufzeiten, Formvorschriften und Widerrufsfristen gehören aus der Primärquelle in Deine Unterlagen, nicht aus dem Chatfenster.
Immobilienmakler seit 2007, selbstständig in der Immobilienbranche seit 1999 – über 25 Jahre Praxis. Autor des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler: 50 erprobte KI-Workflows mit fertigen Copy-Paste-Prompts für den kompletten Makler-Alltag.