Gemeint ist der Einstieg: Du hast die Erlaubnis oder holst sie gerade und fängst bei null Bestand an. Es geht um die Reihenfolge der ersten drei Jahre, nicht um Rechtsform und Fördermittel. Wer schon einen Bestand führt, ist hier falsch. Und wenn Du wissen willst, ob Du Dir für die KI-Einführung jemanden holen sollst, steht die Antwort im KI-Coaching für Immobilienmakler: dort geht es um das Werkzeug, hier um den Beruf.
Wie machst Du Dich als Immobilienmakler selbstständig?
Du beantragst die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO bei der zuständigen Behörde, legst Dich auf genau ein Marktsegment fest und baust Dir dazu über Monate eigene Marktzahlen auf. Danach gehst Du in die Vermietung, weil dort Eigentümerkontakte entstehen, und entwickelst aus diesen Kontakten Deine Verkaufsmandate. Diese Reihenfolge ist der ganze Inhalt der Seite. Alles, was davor liegt, ist Papier.
Die meisten Einstiegstexte fangen bei Rechtsform und Businessplan an und hören auf, bevor die eigentliche Frage kommt: Wer gibt Dir das erste Objekt? Ein Gewerbeschein erzeugt keinen Eigentümerkontakt, und die Schreibarbeit fällt bei jedem gleich an; dafür gibt es die 50 Workflows im KI-Werkzeugkasten, damit Du Deine Zeit in die Eigentümer steckst.
Was brauchst Du rechtlich, um zu starten?
Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit dazu nachweisen will, braucht die Erlaubnis der zuständigen Behörde, § 34c Abs. 1 GewO. Eine Prüfung oder einen Abschluss verlangt das Gesetz nicht.
Die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Kalenderjahren ist für Makler zum 24. Juli 2026 ersatzlos entfallen, Rechtsgrundlage ist BGBl. I 2026 Nr. 215; für Wohnimmobilienverwalter besteht sie fort. Das belegt der IVD-Faktencheck zur Weiterbildungspflicht. Das ist keine Rechtsberatung: Erlaubnis, Rechtsform und Versicherungen klärst Du mit Behörde und Steuerberater.
Warum gehst Du als Neu-Makler zuerst in die Vermietung?
Weil Dich das Gesetz dort zum Eigentümer zwingt. Seit dem Bestellerprinzip zahlt in aller Regel der Vermieter und nicht der Suchende. Du musst also mit Eigentümern arbeiten, um überhaupt Geld zu sehen. Genau diese Eigentümer sind der Pool, aus dem später Verkaufsmandate kommen. Die Vermietung ist keine kleinere Version des Verkaufs, sie ist der Zugang zu denselben Leuten, bevor sie jemand anruft.
Rechtlich steht das in § 2 Abs. 1a WoVermRG: Vom Wohnungssuchenden darf der Vermittler kein Entgelt fordern, es sei denn, er holt ausschließlich wegen dessen Vermittlungsvertrags den Auftrag beim Vermieter ein. Das ist keine Rechtsberatung.
Deine Arbeit besteht im ersten Jahr also aus Eigentümeransprache. Wie das erste Telefonat mit einem Eigentümer läuft, steht im Leitfaden zur Kaltakquise für Immobilienmakler. Dazu kommt die Übung an unkritischem Material, denn der Schaden bei einem Fehler bleibt klein.
Das erste Jahr schaffst Du allein, wenn Du nicht bei null anfängst
Alles, was in den ersten zwölf Monaten an Text anfällt, fällt bei jedem an: das Eigentümer-Anschreiben, der Brief ins Zielgebiet, der Telefon-Leitfaden für den Erstkontakt, die Antwort auf „wir brauchen keinen Makler“, die drei Nachfass-Nachrichten, die nicht nerven. Im KI-Werkzeugkasten für Immobilienmakler stehen 50 erprobte Workflows in 8 Kapiteln, jeder mit fertigem Copy-Paste-Prompt, ausgefülltem Beispiel und Rechts-Warnung, geschrieben von einem, der die Objekte selbst vermittelt. 129 € statt 197 € · Sofort-Download (PDF) · 14 Tage Geld-zurück. Als Fachliteratur in der Regel voll als Betriebsausgabe absetzbar; ob das in Deinem Fall gilt, entscheidet Dein Steuerberater.
Werkzeugkasten ansehen 129 € statt 197 € · Sofort-Download (PDF) · 14 Tage Geld-zurückWas verdienst Du in der Vermietung, und was im Verkauf?
In der Wohnraumvermittlung sind höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer zulässig, Nebenkosten bleiben außer Betracht. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher müssen sich beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten, wenn Du für beide arbeitest. Ehrlich gerechnet ist die Vermietung viel Arbeit für wenig Geld und viel Kontakt. Der Kontakt ist der Ertrag.
Die Obergrenze steht in § 3 Abs. 2 WoVermRG. Beim Verkauf greift § 656c BGB: Lässt sich der Makler von beiden Kaufvertragsparteien über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, können sich die Parteien nur in gleicher Höhe verpflichten. Was Eigentümer dazu fragen, gehört zur Frage nach der geteilten Provision. Das ist keine Rechtsberatung.
Eine vermittelte Wohnung bringt Dir höchstens zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer, und dafür läufst Du Termine und schreibst Absagen. Ein einziger Verkauf bringt ein Vielfaches. Trotzdem stimmt die Reihenfolge, denn der Verkauf setzt einen Eigentümer voraus, der Dich kennt.
Wie lange dauert es bis zum ersten Verkaufsmandat?
Nach meiner Erfahrung 24 bis 36 Monate, bis ein Verkaufsmandat aus eigener Arbeit kommt und nicht aus Verwandtschaft oder Zufall. Das ist ein Erfahrungswert aus meiner Praxis seit 2007 und keine Messung. In der Vermietung fließt früher Geld, meist im ersten Jahr. Wer Dir für dieselbe Strecke wenige Wochen verspricht, verkauft Dir eine Zeitrechnung, die es nicht gibt.
| Abschnitt (Monate) | Woran Du arbeitest | Woher das Geld kommt (EUR) | Merkmal, an dem es trägt |
|---|---|---|---|
| 0 bis 3 | Erlaubnis nach § 34c GewO, Segment festlegen, Zielgebiet abstecken | noch nichts, Puffer | Du erklärst Dein Segment in drei Sätzen, ohne „alles“ zu sagen |
| 1 bis 6 | Marktbeobachtung: eigene Tabelle nach Lage, Baujahr und Sanierungsstand, Daten des Gutachterausschusses | noch nichts | Du nennst eine Preisspanne und belegst sie |
| 3 bis 12 | Vermietung: Eigentümer ansprechen, Objekte aufnehmen, Mietverträge begleiten | Vermittlungsentgelt, höchstens zwei Monatsmieten zzgl. USt. | mindestens drei Eigentümer haben von sich aus zurückgerufen |
| 12 bis 24 | dieselben Eigentümer weiterführen, Bewertungen verteidigen, den ersten Alleinauftrag holen | Vermietung, erste kleine Verkaufsabschlüsse | ein Eigentümer fragt von sich aus nach einer Bewertung |
| 24 bis 36 | Verkaufsmandate aus dem eigenen Kontaktbestand, Preisgespräche führen | Verkaufsprovision, nach § 656c BGB beidseitig gleich hoch | Du weißt, aus welchem Kontakt das Mandat kam |
Die Zeitangaben sind Erfahrungswerte aus meiner Praxis seit 2007, keine Messung. Die Abschnitte überlappen sich.
Du bist ein Rechenprüfer und rechnest Versprechen in Zahlen um, die ich nachhalten kann. Du bist kein Verkäufer. Ein Anbieter verspricht mir für meinen Einstieg als Immobilienmakler: [Versprechen wörtlich einfügen, z. B. „erste Provision in 90 Tagen“ oder „X Alleinaufträge im ersten Jahr“] Mein Segment: [Segment] · Mein Gebiet: [Stadt oder Landkreis] Meine Arbeitszeit: [Stunden pro Woche] · Mein Puffer: [Anzahl Monate] Aufgabe 1. Rechne das Versprechen rückwärts auf: Wie viele Eigentümerkontakte, Termine, Aufträge und Abschlüsse pro Monat müssten dafür stattfinden? Zeig den Rechenweg in einer Tabelle mit den Spalten Schritt | Annahme | Menge pro Monat | worauf sich die Annahme stützt. 2. Markiere jede Annahme, die Du selbst gesetzt hast, mit [ANNAHME]. 3. Nenne die zwei Stellen, an denen die Rechnung am ehesten kippt, und woran ich das früh merken würde. 4. Schreibe zum Schluss einen einzigen Satz: Was müsste wahr sein, damit dieses Versprechen bei mir eintritt? Regeln - Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden. Wo Dir Marktdaten fehlen, arbeite mit [ANNAHME] und sag das. - Keine Motivation. Nur die Rechnung. - Enthält das Versprechen keine Zahl, sag das und brich ab. - Antworte in Tabelle und Stichpunkten, ohne Werbesprache.
Produziert der Prompt bei Schritt 4 einen Satz, den Du nicht unterschreiben würdest, ist die Prüfung fertig. Dann suchst Du ein anderes Angebot und sparst Dir das Gespräch.
Wie legst Du Dein Segment fest, und warum genau eines?
Du prüfst drei Dinge: Wo hast Du selbst gelebt oder gearbeitet, welche Objektart kannst Du technisch beurteilen, und wo gibt es in Deinem Gebiet genug Bewegung. Aus den Antworten wird genau ein Segment und nicht drei. Danach folgen mindestens sechs Monate Marktbeobachtung mit echten Zahlen, bevor Du zum ersten Mal eine Preisspanne verteidigst.
Die Zahlen kommen nicht aus einem Portal. Der Gutachterausschuss führt nach § 193 Abs. 5 BauGB die Kaufpreissammlung und ermittelt daraus Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren. Ein Angebotspreis sagt Dir, was jemand gern hätte; die Kaufpreissammlung sagt, was gezahlt wurde.
Wer jeder Provision hinterherläuft, kann seinen Markt in keinem Segment in Zahlen erklären, und ein Makler ohne Zahlen ist ein Türöffner mit Visitenkarte. Der unbequeme Teil: Du lehnst im ersten Jahr Anfragen ab, die Geld gebracht hätten.
Du bist ein nüchterner Analyst für lokale Immobilienmärkte und hilfst mir, mich auf genau ein Marktsegment festzulegen. Du berätst nicht rechtlich. Meine Ausgangslage - Vorerfahrung: [z. B. 5 Jahre angestellt, Schwerpunkt Vermietung / Handwerk / keine] - Was ich technisch beurteilen kann: [z. B. Bausubstanz, Heizung / nichts davon] - Mein Gebiet: [Stadt oder Landkreis, ungefähre Einwohnerzahl] - Meine finanzielle Reichweite ohne Einkommen: [Anzahl Monate] - Objektarten: [z. B. Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser bis 12 Einheiten] Aufgabe 1. Stelle mir zuerst genau fünf Rückfragen, die Du für die Beurteilung brauchst. Stelle sie einzeln und warte meine Antwort ab. 2. Danach schlage mir genau ein Segment vor, nicht drei. Begründe die Wahl in acht Sätzen: meine überprüfbare Kompetenz, die Bewegung im Segment, die Zahl der Eigentümerkontakte pro Jahr. 3. Nenne zwei Segmente, die ich nicht bearbeiten soll, je mit einem Satz Begründung. 4. Liste die fünf Zahlen auf, die ich in sechs Monaten selbst erheben muss, jeweils mit der Angabe, wo ich sie herbekomme. Regeln - Erfinde keine Marktzahlen. Wo Du keine belastbaren Daten hast, schreib „selbst erheben“ und nenne die Stelle dazu. - Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden. - Keine Anbieternamen, keine Portale als Preisquelle. - Antworte in Stichpunkten, ohne Werbesprache.
Woran merkst Du im ersten Jahr, dass der Weg trägt?
An Rückrufen, nicht an Abschlüssen. Nach zwölf Monaten auf dem Vermietungsweg sollten mindestens drei Eigentümer bei Dir angerufen haben, ohne dass Du vorher angerufen hast, mit einer Frage, einem zweiten Objekt oder einer Empfehlung. Wer nach zwölf Monaten null hat, hat Termine abgearbeitet statt akquiriert. Auch das ist ein Erfahrungswert aus meiner Praxis, keine Messung.
Zähl also nicht die Vermietungen, zähl die Rückrufe. Ein Rückruf heißt, dass jemand Dich abgespeichert hat, und das ist die Vorstufe des Mandats, während eine Vermietungszahl nur Deinen Fleiß misst.
Steht die Zahl bei null, liegt es fast nie an der Menge. Meistens redest Du über Dich statt über das Objekt. Dann lohnt es sich, die Ansprache mit KI zu schärfen. Wer mehr Briefe schreibt, obwohl niemand zurückruft, schreibt nur mehr Briefe.
Leg Dir am ersten Arbeitstag eine Liste mit zwei Spalten an: wen Du angerufen hast, und wer von sich aus bei Dir anrief. Nach zwölf Monaten liest sie sich in zwei Minuten.
Wann rate ich Dir vom Einstieg ab?
In vier Fällen. Wenn Du keinen finanziellen Puffer für rund 24 Monate ohne verlässliches Einkommen hast. Wenn Du die Vermietung nicht machen willst, weil sie sich klein anfühlt. Wenn Du erwartest, dass in den ersten Wochen Provisionen fließen. Und wenn Du ein Programm suchst, das Dir die Arbeit abnimmt, denn das gibt es in diesem Beruf nicht.
Der Puffer ist der harte Punkt. Wer unter Druck akquiriert, nimmt jedes Mandat zu jedem Preis an. Für manche ist deshalb ein Franchise mit festem System und Gebietsschutz der passendere Weg, auch wenn dort Eintritts- und Systemgebühren anfallen. Ob sich das rechnet, hängt an Deinem Umsatz, und den kennst Du im ersten Jahr noch nicht.
Brauchst Du als Einsteiger eine Begleitung, und was kostet die im Markt?
In den meisten Fällen nein, jedenfalls nicht im ersten halben Jahr. Solange Du keinen eigenen Vorgang hast, fehlt der Gegenstand, an dem jemand mit Dir arbeiten könnte. Was Dir in dieser Zeit fehlt, ist Wissen, und Wissen ist deutlich billiger als Begleitung: ein Buch, ein Kurs, die Statistik des Gutachterausschusses.
Zur Einordnung: Für Business-Coaching nennt die RAUEN Coaching-Marktanalyse 2024 auf Basis von 1.100 befragten Coaches ein Durchschnittshonorar von 175,98 Euro netto je Zeitstunde, rund 150 Euro bei fünf Jahren Erfahrung oder weniger. Maklerspezifisch fand ich am 7. September 2026 einen Anbieter mit offener Preisliste, der eine Startbegleitung über acht Wochen mit je einer Stunde für 900 Euro inklusive Umsatzsteuer anbietet. Den Namen nenne ich nicht, weil es ein Marktbegleiter ist.
Mein eigenes Format heißt Start-Begleitung und steht bewusst am Rand meines Angebots. Es ist kein Lehrgang mit Lernerfolgskontrolle, gearbeitet wird an Deinen eigenen Vorgängen. Existenzgründungsberatung mache ich nicht: Rechtsform, Finanzierung und Fördermittel sind nicht mein Thema. Mein Preis fällt im Erstgespräch, weil vorher niemand weiß, wie viel Arbeit vor Dir liegt.
Du bist ein skeptischer Prüfer von Begleitangeboten. Du bewertest nicht, ob ein Angebot gut klingt, sondern ob es überprüfbare Aussagen enthält. Text des Angebots: [vollständig einfügen: Website, Verkaufsseite, PDF, Angebotsmail] Aufgabe Erstelle eine Tabelle mit den Spalten: Aussage im Text | überprüfbar (ja/nein) | woran ich es prüfen könnte | was fehlt. Prüfe mindestens diese Punkte, sonst trag „nicht genannt“ ein: - Preis, Zahlungsweise, ob Ratenzahlung teurer ist als Einmalzahlung - Laufzeit, Kündigung, was bei Krankheit oder einem langen Deal passiert - wer die Termine tatsächlich durchführt, namentlich - wann diese Person zuletzt selbst als Makler vermittelt hat - ob an meinen eigenen Vorgängen gearbeitet wird oder an Übungsmaterial - welches Ergebnisdokument am Ende in meinen Unterlagen liegt - wie viele Stunden pro Woche das von mir verlangt - welche Erfolgsangaben genannt werden und ob eine Fallzahl dabeisteht Schreib darunter die drei Fragen auf, die ich vor dem Kauf stellen sollte, und zwar so, dass eine Broschüre sie nicht beantwortet. Regeln - Bewerte nur, was im Text steht. - Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden. - Keine Empfehlung, ob ich kaufen soll. Nur der Befund. - Markiere jede Prozentangabe ohne Fallzahl als nicht überprüfbar. - Personenbezogene Daten Dritter gehören nicht in diesen Prompt.
Häufige Fragen
Brauche ich eine Ausbildung, um Immobilienmakler zu werden?
Nein. Für die Tätigkeit verlangt das Gesetz keine Prüfung und keinen Abschluss, sondern die Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO bei der zuständigen Behörde. Die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Kalenderjahren ist für Makler zum 24. Juli 2026 ersatzlos entfallen, für Wohnimmobilienverwalter besteht sie weiter. Fachlich brauchst Du trotzdem etwas, nur schreibt es Dir niemand vor: Du musst eine Bewertung herleiten und verteidigen können. Das ist keine Rechtsberatung.
Wie lange dauert es, bis ich als Immobilienmakler Geld verdiene?
In der Vermietung kann das erste Entgelt nach wenigen Monaten fließen, ist aber nach § 3 Abs. 2 WoVermRG auf höchstens zwei Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer begrenzt. Bis ein Verkaufsmandat aus eigener Arbeit kommt und nicht aus Verwandtschaft oder Zufall, vergehen nach meiner Erfahrung 24 bis 36 Monate. Wer Dir für dieselbe Strecke wenige Wochen verspricht, verkauft Dir eine Zeitrechnung, die es nicht gibt.
Was kostet Begleitung für Einsteiger im Markt?
Für Business-Coaching allgemein nennt die RAUEN Coaching-Marktanalyse 2024 auf Basis von 1.100 befragten Coaches ein Durchschnittshonorar von 175,98 Euro netto je Zeitstunde und rund 150 Euro bei fünf Jahren Erfahrung oder weniger. Maklerspezifisch fand ich am 7. September 2026 einen Anbieter mit offener Preisliste, der eine Startbegleitung über acht Wochen mit je einer Stunde für 900 Euro inklusive Umsatzsteuer anbietet. Mein eigener Preis fällt im Erstgespräch.
Wann sollte ich es lieber lassen?
Wenn Du keinen finanziellen Puffer für rund 24 Monate ohne verlässliches Einkommen hast. Wenn Du die Vermietung nicht machen willst, weil sie sich klein anfühlt. Wenn Du erwartest, dass in den ersten Wochen Provisionen fließen. Und wenn Du ein Programm suchst, das Dir die Arbeit abnimmt, denn das gibt es nicht, und wer es Dir verkauft, verkauft Dir Hoffnung.
Wenn Du diesen Weg gehst, aber nicht allein
Die Start-Begleitung steht am Rand meines Angebots und nicht in der Mitte, denn der Schwerpunkt meiner Arbeit liegt beim Makler, der schon einen eigenen Bestand hat. Sie passt, wenn Du die Erlaubnis hast, über die Vermietung einsteigen willst und jemanden brauchst, der Dir sagt, wann Deine Bewertung nicht trägt und wann Du gerade Dein Segment verlässt. Schreib mir dafür direkt an r.peuker@rp-realestate.de mit dem Betreff „Start-Begleitung“ und drei Angaben: wo Du stehst (Erlaubnis erteilt, beantragt oder noch nichts), welcher Schritt bei Dir klemmt, und seit wann. Dann steht in meiner Antwort etwas Brauchbares statt einer Terminfrage. Das Erstgespräch dauert 20 bis 30 Minuten, kostet nichts und endet entweder mit einem nächsten Schritt oder mit dem Satz, dass es nicht passt. Kein Bewerbungsformular, kein Abschluss im ersten Gespräch, und mein Preis fällt danach, weil vorher niemand weiß, wie viel Arbeit vor Dir liegt.
Anfrage per Mail schreiben Antwort von Rico Peuker persönlich · Immobilienmakler seit 2007 · kein Formular, kein Newsletter
Immobilienmakler seit 2007, selbstständig in der Immobilienbranche seit 1999, über 25 Jahre Praxis. Autor des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler: 50 erprobte KI-Workflows mit fertigen Copy-Paste-Prompts für den kompletten Makler-Alltag.