Über welche Kanäle Du überhaupt an Eigentümer kommst und wie das Anschreiben dazu aussieht, steht im Ratgeber KI in der Immobilienakquise; hier geht es allein um das Gespräch selbst — wann Du zum Hörer greifen darfst und was in diesen drei Minuten auf dem Blatt vor Dir steht.
Darfst Du einen privaten Verkäufer einfach anrufen?
Nein, jedenfalls nicht, um Dich als Makler anzubieten. Nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG ist ein Werbeanruf bei einem Verbraucher ohne dessen vorherige ausdrückliche Einwilligung stets eine unzumutbare Belästigung. Gedeckt ist der Anruf nur in einem Fall: Du hast einen konkreten Kaufinteressenten für genau dieses Objekt.
Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat am 12. Juni 2018 entschieden, dass die Rufnummer in einer privaten Verkaufsanzeige ein Einverständnis in Anrufe von Kaufinteressenten enthält, auch von Maklern mit eigenem Suchkunden (Az. 8 U 153/17, damals § 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG). Im Volltext der Entscheidung steht der Satz, auf den es Dir ankommt: Ein Angebot der entgeltlichen Maklertätigkeit „wäre von der Einwilligung der Klägerin nicht gedeckt gewesen". Ausgeurteilt ist dieser Fall damit nicht, er lag dem Gericht nicht vor. Du stützt Dich auf eine Klarstellung, nicht auf einen entschiedenen Streit.
Vor dem Wählen muss der Suchkunde auf dem Blatt stehen. Nicht die Gattung, sondern der Fall. „Familien für Reihenhäuser" ist keiner. „Ehepaar [Name], sucht seit vier Monaten in [Stadtteil], Finanzierung bestätigt" ist einer.
Steht im Inserat „keine Makleranfragen", lässt Du es. Das Landgericht Tübingen hat am 9. Mai 2022 einem Inserenten Unterlassung zugesprochen, der trotz dieses Zusatzes eine Makler-Mail bekommen hatte (Az. 20 O 74/21, §§ 8 Abs. 1, 7 Abs. 1 UWG); der Hinweis schließt nach den Entscheidungsgründen im Volltext auch Makler auf der Käuferseite aus. Entschieden hat ein Landgericht über eine E-Mail, für den Anruf gibt es daraus keinen Urteilssatz. Es bleibt § 7 Abs. 1 UWG: Werbung, die der Empfänger erkennbar nicht will, belästigt ihn über jeden Kanal.
| Situation | Kanal | Norm | Ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung zulässig? (ja/nein) | Nachweis aufbewahren (Jahre) |
|---|---|---|---|---|
| Benannter Kaufinteressent für dieses Objekt | Anruf | § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG; OLG Karlsruhe 8 U 153/17 | ja, im Rahmen des Urteils | – |
| Eigene Maklerleistung anbieten | Anruf | § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG | nein | – |
| Inserat mit „keine Makleranfragen" | Anruf, E-Mail, Portalnachricht | § 7 Abs. 1 UWG; LG Tübingen 20 O 74/21 (E-Mail-Fall) | nein | – |
| Dokumentierte Einwilligung liegt vor | Anruf | § 7a UWG | ja | 5 |
| Erstansprache ohne Einwilligung | E-Mail, Portal-Kontaktformular | § 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG | nein | – |
| Erstansprache ohne Einwilligung | Brief per Post | § 7 Abs. 1 UWG | ja, solange kein Widerspruch vorliegt | – |
Das Portal-Kontaktformular ist die Falle in dieser Tabelle: Es fühlt sich harmloser an als ein Anruf, landet aber als Werbe-Mail im Postfach eines Privatmanns. Wer sagt, ein Kaltanruf sei grundsätzlich in Ordnung, hat ein Urteil gelesen. Die Rechtsprechung ist uneinheitlich. Das ist keine Rechtsberatung.
Was hat das Urteil gegen ein KI-Akquise-System mit Deinem Telefonhörer zu tun?
Mehr, als der Titel vermuten lässt. Das Landgericht Augsburg hat am 8. Januar 2026 einem Anbieter untersagt, ein System zu bewerben, das Kontaktdaten privater Inserenten automatisch einsammelt und an Makler weitergibt (Az. 2 HK O 4274/25). Erwirkt hat das die Wettbewerbszentrale, die den Fall dokumentiert.
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Es ist ein Versäumnisurteil, ergangen ohne Auftreten der Gegenseite und damit ohne ausführliche Begründung, und untersagt wurde die Werbung für das System, nicht sein Betrieb. Allein stünde das dünn. Im Mai 2026 gab jedoch ein zweiter Anbieter eine Unterlassungserklärung ab, dessen Software private Inserenten automatisiert anschrieb.
Der Anbieter hatte geworben, seine KI erkenne Inserate ohne Maklerwunsch und vermeide so „unnötige Kontakte und Rechtsrisiken". Das Aussortieren ersetzt keine Einwilligung der übrigen Inserenten: Wer nicht widersprochen hat, hat nicht zugestimmt. Dieses Versprechen hat die Wettbewerbszentrale als irreführend beanstandet. Software verschiebt die Zahl der Kontakte pro Stunde, nicht die Frage, ob einer davon erlaubt war. Das ist keine Rechtsberatung.
Deshalb beginnt der Leitfaden mit einer Prüfung und nicht mit einem Einstiegssatz.
Du bist Prüfer für wettbewerbsrechtliche Zulässigkeit in einem deutschen Maklerbüro und beschönigst nichts. FALL - Fundstelle: [Portal / Kleinanzeige / Aushang] - Anbieter: [privat / gewerblich], Rufnummer im Inserat: [ja / nein] - Wortlaut aller Maklerhinweise: [wörtlich, auch "von privat"] - Konkreter Kaufinteressent für dieses Objekt: [Kürzel / nein] - Wonach er sucht: [Objektart, Größe, Lage, Budget] - Dokumentierte Einwilligung des Eigentümers? [ja mit Datum / nein] AUFGABE Ordne den Fall einer Spur zu: A) Anruf für einen benannten Kaufinteressenten B) Anruf auf Grundlage einer dokumentierten Einwilligung C) keins von beidem FORMAT 1. Spur in der ersten Zeile, ohne Vorrede. 2. Begründung in einem Satz, gestützt auf die Angaben oben. 3. Bei A: die drei Angaben zum Suchkunden, die ich nenne. 4. Bei B: wo der Nachweis liegt und wie lange noch. 5. Bei C: Brief per Post vorschlagen, mit Betreffzeile. TON Nüchtern und knapp. Lieber ein hartes Nein als ein freundliches Vielleicht. REGELN - Spur A nur bei einem konkreten Kunden. Eine Zielgruppe ist keiner. - Steht ein Hinweis gegen Makleranfragen im Inserat, ist es immer C. - Portalnachricht und E-Mail sind in Spur C keine Alternative. - Keine Rechtsberatung, keine Erfolgsaussichten. - Keine Namen, Adressen oder Rufnummern in der Ausgabe. - Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden.
Wie ist ein Gesprächsleitfaden aufgebaut, den Du nicht ablesen musst?
Er besteht aus Stichpunkten mit einem Zeitbudget, nicht aus Sätzen. Sieben Punkte, zusammen 180 Sekunden, und der Eigentümer redet den größeren Teil davon. Jeder Punkt hat ein Ziel, ein Stichwort von höchstens sieben Wörtern und ein Notizfeld. Die Sekundenwerte sind Erfahrungswerte aus meiner Praxis, keine Messung.
| Punkt (1–7) | Zeitbudget (Sekunden) | Ziel dieser Phase | Stichpunkt auf dem Blatt (max. 7 Wörter) | Was ins Notizfeld kommt | Abbruchsatz, wenn er hier aussteigt |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 Einstieg, Erlaubnis zum Weiterreden | 15 | Er entscheidet über die Zeit | Name, Firma, Inserat, zwei Minuten? | Uhrzeit, hatte er Zeit | „Dann störe ich nicht weiter." |
| 2 Anlass und Anrufgrund benennen | 20 | Klarer Anrufgrund | Suchkunde sucht genau dieses Objekt | Welcher Suchkunde genannt wurde | „Verstanden, ich melde mich nicht wieder." |
| 3 Verkaufsgrund, dann drei Sekunden Stille | 45 | Motivation im Wortlaut | Was hat Sie dazu gebracht, jetzt? | Ein Satz wörtlich, keine Kategorie | „Das geht mich nichts an, verzeihen Sie." |
| 4 Frage nach dem Zeitrahmen | 25 | Dringlichkeit einordnen | Bis wann soll es durch sein? | Monat oder auslösendes Datum | „Dann kommt mein Anruf zu früh." |
| 5 Bisherige Resonanz auf das Inserat | 30 | Leidensdruck sichtbar machen | Wie viele Anfragen, passende dabei? | Anfragen und Besichtigungen, Anzahl | „Klingt gut. Viel Erfolg damit." |
| 6 Mehrwertsatz | 20 | Grund für den Termin | In zehn Minuten sehe ich den Haken | Worauf er reagiert hat | „Alles klar, ich lasse Sie in Ruhe." |
| 7 Terminabschluss als Alternativfrage | 25 | Datum statt Zusage | Donnerstag nachmittags oder Samstag vormittags? | Termin, Adresse, wer dabei ist | „Darf ich meine Nummer dalassen?" |
| Summe | 180 | Drei Minuten, Du redest eine | – | – | – |
Ein Blatt deckt drei Minuten ab. Der Rest der Woche steht noch aus.
Das Raster oben bringt Dich durch einen Anruf. Danach kommen das Anschreiben an den Privatverkäufer, der Farming-Brief ins Zielgebiet, die Erbengemeinschaft, die Scheidungsimmobilie und das Nachlassobjekt über den Verwalter. Kapitel 1 des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler hat für jede dieser Lagen einen eigenen Workflow, neun an der Zahl, jeder mit Copy-Paste-Prompt, ausgefülltem Beispiel und Rechts-Warnung. Einmal 129 € statt 197 €, kein Abo, als Fachliteratur absetzbar.
Kapitel 1 aufschlagen 129 € statt 197 € · Sofort-Download (PDF) · 14 Tage Geld-zurückIch messe jeden Leitfaden an einer Regel: sieben Stichpunkte auf einem Blatt, und im Notizfeld „Verkaufsgrund" steht nach dem Auflegen ein Satz im Wortlaut des Eigentümers. Steht dort nur eine Kategorie, „Umzug", „Erbe", fehlt Dir das einzige Argument, das nicht von Dir stammt, sondern von ihm.
Die zweite Bedingung kippt häufiger. Nach der Frage „Was hat Sie dazu gebracht, jetzt zu verkaufen?" kommen drei Sekunden Stille, die Du aushalten musst. Wer nachschiebt, bekommt die Höflichkeitsantwort. Mit acht Punkten drängt der nächste.
Schreib nur die Spalten „Stichpunkt" und „Notizfeld" ab. Stell eine Uhr auf drei Minuten. Nach zehn Anrufen sitzt die Länge.
Der Ablauf ist Workflow 3 aus Kapitel 1 des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler, dort mit ausgefülltem Beispielgespräch und Rechts-Warnung.
Welcher der drei Einstiege passt zu welchem Anlass?
Der Anlass entscheidet, nicht Deine Laune. Läuft das Inserat schon acht Wochen, steigst Du über die Zeit ein. Wurde der Preis gesenkt, steigst Du über die Reaktion des Marktes ein. Kommt er aus einer Empfehlung, nennst Du zuerst den Namen, der Dich schickt. Alle drei dauern 15 Sekunden.
Der Unterschied steckt im zweiten Halbsatz: Bei der Empfehlung sagst Du nichts über das Objekt, der Name macht die Arbeit.
Du bist ein erfahrener Immobilienmakler und schreibst mir drei Gesprächseinstiege für einen Erstanruf bei einem privaten Verkäufer. Ich habe einen konkreten Kaufinteressenten für dieses Objekt. AUSGANGSLAGE - Objekt laut Inserat: [Objektart, Zimmer, Fläche, Stadtteil] - Anlass A: Inserat läuft seit [Anzahl] Wochen - Anlass B: Preis am [Datum] von [Betrag] auf [Betrag] gesenkt - Anlass C: Empfehlung von [Name], Verhältnis: [Text] - Mein Suchkunde: [wer sucht, seit wann, Finanzierung bestätigt] - Wie ich rede, drei eigene Sätze: [einsetzen] - Ziel: Kennenlern- oder Besichtigungstermin vor Ort AUFGABE Baue drei Einstiegsvarianten, je eine pro Anlass. Jede dauert vorgelesen höchstens 15 Sekunden, rund 35 bis 40 Wörter, und enthält in dieser Reihenfolge: Name und Firma, woher ich das Objekt kenne, den Anlass, die Frage nach der Erlaubnis weiterzureden. Dazu zwei Abbruchsätze von je höchstens 20 Wörtern. TON Ruhig, kollegial, kein Drücker, keine Superlative. Ich sieze. REGELN - Keine Aussage zum erzielbaren Preis, keine Zahl, die oben fehlt. - Kein Satz, der meine Vermittlungsleistung anbietet. - Keine Vermutung über seine Lebenslage, kein Bezug auf Alter, Herkunft, Familienstand oder Gesundheit. - Keine echten Namen oder Adressen, nur Platzhalter. - Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden.
Was sagst Du, wenn er abblockt — und wann legst Du auf?
Zwei Sätze reichen, und beide lassen die Tür offen. Der erste nimmt den Druck raus: „Völlig in Ordnung, ich halte Sie nicht auf." Der zweite hinterlegt Dich: „Darf ich Ihnen meine Nummer dalassen, falls der Privatverkauf zäher wird als gedacht?" Beim zweiten Nein legst Du auf.
Am Telefon behandelst Du keine Einwände, weil ein Einwand Rückfragen braucht, die im unerwarteten Anruf niemand beantwortet. Die acht wiederkehrenden gehören in den Termin, dafür gibt es die Einwandbehandlung mit KI. Sagt er „Ich möchte keine Makleranrufe", ist jedes weitere Wort ein Risiko nach § 7 Abs. 1 UWG.
Wie schreibst Du den Leitfaden mit KI auf Deine eigene Sprache um?
Indem Du der KI fünf Sätze gibst, die Du wirklich so sagst, und sie das Raster daraus formen lässt. Ein Modell ohne Deine Sprachprobe liefert Formulierungen aus Trainingsdaten, und die hört der Eigentümer, bevor Du bei Punkt zwei bist. Im Prompt gibst Du vor: Stichpunkte mit höchstens sieben Wörtern.
Eine Grenze gilt unabhängig vom Modell. Namen, Rufnummern und Adressen der Eigentümer gehören nicht in einen freien Chat; was Du eingeben darfst und was Du vorher ersetzt, steht im Ratgeber ChatGPT und DSGVO im Maklerbüro. Für den Leitfaden brauchst Du davon nichts.
Du bist Redakteur für Telefonleitfäden. Du formst meine eigenen Sätze in ein Stichpunkt-Raster um und erfindest keine neuen. MEINE SPRACHE Fünf Sätze, die ich am Telefon wirklich so sage: 1. [Satz] 2. [Satz] 3. [Satz] 4. [Satz] 5. [Satz] RAHMEN Sieben Punkte, zusammen 180 Sekunden: 1 Einstieg und Erlaubnis zum Weiterreden (15 s) 2 Anlass und Anrufgrund benennen (20 s) 3 Frage nach dem Verkaufsgrund, danach schweigen (45 s) 4 Frage nach dem Zeitrahmen (25 s) 5 Frage nach der Resonanz auf das Inserat (30 s) 6 Mehrwertsatz (20 s) 7 Terminabschluss als Alternativfrage (25 s) AUFGABE Schreibe zu jedem Punkt eine Zeile mit höchstens sieben Wörtern, im Wortschatz meiner fünf Sätze. Ergänze je Zeile ein Notizfeld mit dem, was ich mitschreiben muss. FORMAT Eine Tabelle mit vier Spalten: Punkt, Sekunden, Stichpunkt, Notizfeld. Darunter zwei Abbruchsätze von je höchstens 20 Wörtern. Keine Einleitung, keine Zusammenfassung. TON Gesprochene Sprache, keine Werbewörter, keine Füllwörter. REGELN - Keine Ablesesätze. Hat eine Zeile ein gebeugtes Verb im Hauptsatz, ist sie zu lang. - Keine Wörter, die in meinen fünf Sätzen fehlen. - Zeile 3 endet auf "schweigen", ohne Anschlusssatz. - Keine Namen, Adressen oder Rufnummern in der Ausgabe. - Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden.
Was musst Du nach dem Anruf dokumentieren?
Zwei Dinge, unabhängig voneinander. Erstens die Einwilligung, falls eine vorliegt: § 7a UWG verlangt, sie zum Zeitpunkt der Erteilung zu dokumentieren und ab Erteilung sowie nach jeder Verwendung fünf Jahre aufzubewahren und der Behörde auf Verlangen vorzulegen. Zweitens den Gesprächsinhalt: Verkaufsgrund im Wortlaut, Zeitrahmen, Zahl der Anfragen, Termin.
Fehlt beides, greift § 20 UWG. Ein Werbeanruf ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung ist danach eine Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 300.000 Euro, eine fehlende oder zu kurz aufbewahrte Dokumentation eine mit bis zu 50.000 Euro. Zuständig ist die Bundesnetzagentur. Das ist keine Rechtsberatung.
Der Anruf endet mit einem Termin oder einer Wiedervorlage. Wann Du danach schreibst und was in der Mail stehen muss, steht bei den Nachfass-Mails mit KI; hier endet die Seite beim Termin.
Häufige Fragen
Darf ich als Makler einen privaten Immobilienverkäufer anrufen?
Nur mit einem konkreten Kaufinteressenten für dieses Objekt. Das OLG Karlsruhe hat 2018 entschieden, dass die Rufnummer im Privatinserat ein Einverständnis in solche Anrufe enthält (Az. 8 U 153/17). Bietest Du Deine Leistung an, fehlt die Einwilligung nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG. Das ist keine Rechtsberatung.
Was passiert, wenn im Inserat „keine Makleranfragen" steht?
Dann lässt Du es. Das LG Tübingen hat 2022 über eine Makler-Mail an einen solchen Inserenten entschieden: Der Zusatz gilt auch für Makler auf der Käuferseite (Az. 20 O 74/21). Für den Anruf gibt es kein eigenes Urteil, wohl aber § 7 Abs. 1 UWG. Das ist keine Rechtsberatung.
Wie hoch ist das Bußgeld bei unerlaubter Telefonwerbung?
Bis zu 300.000 Euro nach § 20 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 UWG für den Werbeanruf bei einem Verbraucher ohne dessen ausdrückliche Einwilligung. Wer die Einwilligung nicht dokumentiert oder nicht fünf Jahre aufbewahrt, riskiert bis zu 50.000 Euro. Zuständig ist die Bundesnetzagentur. Das ist keine Rechtsberatung.
Darf ich mir Kontaktdaten von Privatinseraten durch eine KI zusammensuchen lassen?
Das LG Augsburg hat am 8. Januar 2026 die Werbung für ein solches System untersagt, als Versäumnisurteil ohne ausführliche Begründung (Az. 2 HK O 4274/25). Im Mai 2026 gab ein zweiter Anbieter eine Unterlassungserklärung ab. Die Kontaktaufnahme braucht eine Einwilligung, die kein Sammelsystem einholt. Das ist keine Rechtsberatung.
Wie lang darf ein Gesprächsleitfaden für die Kaltakquise sein?
Ein Blatt, sieben Stichpunkte, zusammen 180 Sekunden Gesprächszeit. Diese Werte sind Erfahrungswerte aus meiner Praxis und keine Messung. Der Grund für die Obergrenze ist nicht die Übersichtlichkeit, sondern die Pause: Nach der Frage nach dem Verkaufsgrund schweigst Du drei Sekunden, und mit acht Punkten drängt Dich der nächste.
Prompts findest Du überall. Die Warnung daneben nicht.
Ein Werbeanruf ohne Einwilligung kann bis zu 300.000 Euro kosten, und in keiner der gängigen Prompt-Sammlungen steht das dabei. Der KI-Werkzeugkasten für Immobilienmakler ist andersherum gebaut: 50 erprobte Workflows auf 76 Seiten, jeder mit fertigem Prompt, ausgefülltem Beispiel, Profi-Tipp und der Rechts-Warnung zu UWG, AGG, GEG und DSGVO. Geschrieben von einem Makler, der seit 2007 vermittelt und seit 1999 in der Branche arbeitet.
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Immobilienmakler seit 2007, selbstständig in der Immobilienbranche seit 1999, über 25 Jahre Praxis. Autor des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler: 50 erprobte KI-Workflows mit fertigen Copy-Paste-Prompts für den kompletten Makler-Alltag.