Zwei Dinge werden in der Akquise verwechselt: der Weg zur Adresse und die Ansprache danach. Wie Du als Makler rechtssicher an die Adresse kommst, steht hier; wie Du den Eigentümer danach ansprichst und das Gespräch führst, steht im Kaltakquise-Leitfaden für Immobilienmakler. Hier findest Du deshalb keinen Briefentwurf und keinen Telefonleitfaden, sondern die Quellenprüfung davor.
Wie kommst Du als Makler legal an die Adresse eines Eigentümers?
Über Deine eigenen Bestandsdaten. Kaufinteressenten von früher, Bewertungsanfragen, alte Vermietungen: Bei diesen Kontakten kennst Du die Herkunft und kannst sie belegen. Das Grundbuch setzt ein berechtigtes Interesse voraus, das Melderegister die Zusage, die Daten nicht für Werbung zu nutzen, und das Kataster regelt jedes Land selbst. Ein öffentliches Inserat öffnet nur den Kanal, den der Eigentümer selbst angeboten hat. Zugekaufte Listen fallen durch, sobald der Händler die Herkunft nicht je Datensatz belegt.
Der Reflex geht andersherum: erst das Grundbuch, dann das Melderegister, dann eine Software drumherum. Welche Kanäle mit KI überhaupt etwas bringen, ordnet der Überblick über die vier Akquise-Kanäle, die mit KI funktionieren ein. Hier geht es nur um die Frage davor: Woher darf die Adresse stammen?
| Quelle | Was sie liefert | Voraussetzung laut Norm | Für Kaltakquise nutzbar? |
|---|---|---|---|
| Grundbuch, § 12 GBO | Name und Anteil des Eigentümers, Lasten, Voreigentümer | Dargelegtes berechtigtes Interesse; jede Einsicht wird protokolliert, der Eigentümer kann nach Abs. 4 Auskunft verlangen | Nein. Akquiseabsicht trägt kein berechtigtes Interesse, und die Einsicht ist rückverfolgbar |
| Melderegister, einfache Auskunft nach § 44 BMG | Familienname, Vornamen, Doktorgrad, derzeitige Anschrift | Eindeutige Identifizierbarkeit plus die Erklärung nach Abs. 3 Nr. 2, die Daten nicht für Werbung oder Adresshandel zu nutzen | Nein. Das Werbeverbot gehört zur Auskunft selbst |
| Liegenschaftskataster | Flurstück, Lage, Gebäudeumringe, je nach Land Eigentümerdaten | Landesrechtlich: Die Vermessungs- und Katastergesetze der Länder regeln das unterschiedlich, eine bundeseinheitliche Regel fehlt | Nein für Akquise |
| Öffentliches Inserat des Eigentümers | Objektdaten und der Kontaktweg, den der Inserent selbst geöffnet hat | § 7 Abs. 2 UWG für Anruf und E-Mail, dazu Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO | Eingeschränkt. Nur dieser Kanal, nur zu diesem Inserat; Massenanschrift und Automatik zählen nicht |
| Eigene Bestandsdaten | Name, Adresse, Anlass, Historie aus Kaufinteressenten und Bewertungsanfragen | Einwilligung (lit. a), Vertrag (lit. b) oder berechtigtes Interesse (lit. f) nach Art. 6 Abs. 1 DSGVO, Herkunft dokumentiert | Ja. Für Anruf und E-Mail gilt trotzdem § 7 Abs. 2 UWG |
| Zugekaufte Listen, ausgelesene Portaldaten | Eine Datei, deren Herkunft je Datensatz belegt sein müsste | Art. 14 Abs. 2 lit. f DSGVO verlangt, der Person die Quelle zu nennen | Nein, solange die Herkunft nicht je Datensatz belegt ist |
Die Pointe steht in der letzten Spalte: Die beiden Amtswege sind zu, der Weg über die eigene Ablage bleibt offen.
Entwickle eine KI-gestützte Strategie für die Objektakquise von Off-Market-Immobilien in meiner Region. ROLLE Du bist Compliance-Beauftragter eines Maklerbüros, nicht Vertriebler. Du bewertest jede Maßnahme zuerst danach, ob sie zulässig ist. AUSGANGSLAGE - Region, nur als Platzhalter: [Stadt], [Umkreis in km] - Objektart: [Einfamilienhaus / Eigentumswohnung / Mehrfamilienhaus] - Bestand: [Anzahl] Kontakte aus [Kaufinteressenten / Bewertungsanfragen / Vermittlungen], Herkunft dokumentiert: [ja/nein] - Einwilligungen für Anruf oder E-Mail: [Anzahl, Nachweis] ZULÄSSIGE QUELLEN, abschließend 1. Eigene Bestandsdaten mit dokumentierter Herkunft 2. Öffentliches Inserat des Eigentümers, ausschließlich über den vom Inserenten selbst angebotenen Kontaktweg 3. Empfehlung durch einen bestehenden Kontakt 4. Anfragen, die von selbst bei mir eingehen 5. Persönliche Ansprache ohne vorherige Datenerhebung VERBOTEN, auch wenn technisch möglich Adresskauf ohne belegte Herkunft je Datensatz, automatisiertes Auslesen von Portalen, Kalt-E-Mail, Kaltanruf bei Verbrauchern ohne ausdrückliche Einwilligung, Grundbuch- oder Melderegisterabfrage zu Werbezwecken. AUSGABEFORMAT Tabelle mit den Spalten Maßnahme, Quelle, Rechtsgrundlage, Was fehlt noch. Höchstens zehn Zeilen, je Zeile ein Satz. Darunter die Angaben, die Du von mir brauchst. Ton nüchtern, keine Werbesprache. REGELN Wenn für eine Maßnahme keine Rechtsgrundlage benannt werden kann, streiche sie und schreibe stattdessen NICHT ZULÄSSIG. Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden.
Die Tabelle sagt Dir, welche Adresse Du anfassen darfst
Was danach kommt, ist Handarbeit. Kapitel 1 im KI-Werkzeugkasten für Immobilienmakler geht neun Akquise-Workflows der Reihe nach durch, von der Erstansprache über Erbengemeinschaft und Scheidungsimmobilie bis zum Nachlass- und Leerstandsobjekt, jeder mit Copy-Paste-Prompt, ausgefülltem Beispiel, Profi-Tipp und Rechts-Warnung. Dazu 41 weitere Workflows in 8 Kapiteln auf 76 Seiten, von einem Makler mit über 25 Jahren Praxis.
Kapitel 1 ansehen 129 € statt 197 € · Sofort-Download (PDF) · 14 Tage Geld-zurückWas liefert das Grundbuch und wer darf es einsehen?
Name und Anteil des Eigentümers, die Lasten in Abteilung II und III und die Voreigentümer. Einsehen darf es nach § 12 GBO jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein Kaufvertragsentwurf, eine Vollmacht des Eigentümers oder ein Mandat für genau dieses Objekt tragen diese Darlegung in der Regel. Die Absicht, dem Eigentümer ein Maklerangebot zu schicken, trägt sie nicht.
Nach § 12 GBO ist die Einsicht jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Dazu kommt Absatz 4: Über jede Einsicht wird Protokoll geführt, und dem Eigentümer ist auf Verlangen Auskunft daraus zu geben. Wer so an eine Adresse geht, kann dort nachgelesen werden. Das ist keine Rechtsberatung.
Notier den Grund der Einsicht im Vorgang, bevor Du das Amt verlässt. Kommt später die Frage, hast Du einen Satz mit Datum statt einer Erinnerung.
Darf ich eine Melderegisterauskunft für die Akquise nutzen?
Nein. Die einfache Melderegisterauskunft nach § 44 BMG gibt Familienname, Vornamen, Doktorgrad und die derzeitige Anschrift heraus, verlangt dafür aber zweierlei: Die gesuchte Person muss vorher eindeutig identifizierbar sein, und Du musst erklären, dass die Daten nicht für Zwecke der Werbung oder des Adresshandels verwendet werden. Genau diese Erklärung schließt die Akquise aus.
Der zweite Teil ist der harte. § 44 Abs. 3 Nr. 2 BMG macht diese Erklärung zur Voraussetzung der Auskunft. Du bekommst die Adresse nur, wenn Du vorher zusagst, sie nicht für den Zweck zu verwenden, für den Du sie willst.
Die erste Vorbedingung erledigt den Rest. Identifizierbar heißt nach Abs. 3 Nr. 1: Die Person lässt sich anhand von Name, früherem Namen, Geburtsdatum, Geschlecht oder Anschrift eindeutig bestimmen. Wer nur eine Objektadresse und keinen Namen hat, kann das nicht, und eine Anfrage „wer wohnt dort" ist keine Melderegisterauskunft. Bevor Adressdaten in ein Sprachmodell wandern, klärt der Ratgeber dazu, welche Daten überhaupt in einen freien KI-Chat dürfen, die Vorfrage. Das ist keine Rechtsberatung.
Warum hat die Wettbewerbszentrale 2026 zwei KI-Akquise-Systeme beanstandet?
Weil beide Systeme Portalinserate von Privatleuten automatisiert auslesen und die Inserenten ansprechen ließen, ohne dass eine Einwilligung vorlag. Im ersten Fall untersagte das Landgericht Augsburg mit Versäumnisurteil vom 08.01.2026, Az. 2 HK O 4274/25, die Bewerbung des Systems. Der zweite Vorgang F 06 0019/26 vom 20.05.2026 endete mit einer Unterlassungsverpflichtungserklärung des Anbieters, ohne Gericht.
Beide Vorgänge gehören eingeordnet, bevor jemand daraus mehr macht, als drinsteht. Ein Versäumnisurteil ergeht, weil die Gegenseite nicht auftritt, es ist kein streitiges Urteil, und untersagt wurde die Werbung für das System.
Der entscheidende Satz steht in der Darstellung zum ersten Verfahren. Die Wettbewerbszentrale hält zum Versäumnisurteil des LG Augsburg fest, dass das Aussortieren von Angeboten, die keinen Kontakt mit einem Makler wünschen, nicht bedeutet, dass die übrigen Personen eingewilligt hätten. Die beworbene Filterfunktion entfernt nur die, die widersprochen haben.
Daraus folgt der Punkt, der Dich betrifft: Nach derselben Darstellung handelt jedes Immobilienunternehmen, das die KI-Akquise zur Kontaktaufnahme nutzt, selbst wettbewerbswidrig. Die Haftung bleibt beim Absender, Grundlage ist § 7 Abs. 2 UWG, der Telefonwerbung gegenüber Verbrauchern und elektronische Post ohne ausdrückliche Einwilligung untersagt. Im zweiten Vorgang kam die automatisierte Datenerhebung hinzu; was zusätzlich gilt, führen die Pflichten des EU AI Act für Betreiber aus.
Die Zusicherung eines Anbieters, sein System sei rechtskonform, hilft Dir im Verfahren wenig. Wettbewerbswidrig handelt daneben das Maklerbüro, das die Kontaktaufnahme ausführt. Die Abmahnung geht an den Absender der E-Mail und an den Anrufer, also an Dich. Dies ist keine Rechtsberatung, im Zweifel frag einen Fachanwalt.
Was musst Du dem Eigentümer sagen, wenn die Adresse nicht von ihm stammt?
Woher Du sie hast. Art. 14 Abs. 2 lit. f DSGVO verlangt die Angabe, aus welcher Quelle die personenbezogenen Daten stammen und gegebenenfalls ob sie aus öffentlich zugänglichen Quellen stammen. Absatz 3 setzt die Frist: längstens einen Monat nach Erlangung der Daten, in jedem Fall spätestens zum Zeitpunkt der ersten Mitteilung an die Person. In der Akquise ist das Dein Brief.
Daraus wird ein Prüfwerkzeug, das ohne Vorbereitung auskommt. Schreib den einen Satz auf, mit dem Du dem Eigentümer im ersten Anschreiben erklärst, woher Du seine Adresse hast, und lies ihn laut. Klingt er peinlich, oder kriegst Du ihn nicht in einen Satz ohne Umweg, ist der Weg nicht tragfähig, egal was ein Anbieter verspricht. Aus meiner Praxis: „Ihre Anschrift stammt aus Ihrer Bewertungsanfrage bei uns vom [Monat/Jahr]" schreibt sich in vier Sekunden. Für eine zugekaufte oder ausgelesene Liste gibt es keinen Satz, der sich gut schreibt. Derselben Logik folgt ein zweiter Prüfpunkt: § 51 BMG kennt die Auskunftssperre, und wer eine gesetzt hat, wird nach Abs. 3 über jedes Auskunftsersuchen unterrichtet. Das ist keine Rechtsberatung.
Der Satz ersetzt kein Anschreiben, er steht nur darüber. Der Rest des Briefs ist Ansprache, und die gehört nicht auf diese Seite.
Du bist Datenschutzbeauftragter eines Maklerbüros. Du prüfst, ob ich eine Adresse für ein Erstanschreiben nutzen darf, und formulierst den Herkunftssatz nach Art. 14 Abs. 2 lit. f DSGVO. ANGABEN VON MIR - Herkunft der Adresse, in eigenen Worten: [Text] - Datum, an dem ich die Daten erlangt habe: [Datum] - Vorheriger Kontakt: [ja, Anlass / nein] - Einwilligung: [ja, Datum und Nachweis / nein] - Kanal: [Brief / E-Mail / Telefon], Anrede: [Sie / Du] ZULÄSSIGE HERKÜNFTE, abschließend 1. Eigene Bestandsdaten mit dokumentierter Herkunft 2. Öffentliches Inserat, nur der dort angebotene Kontaktweg 3. Empfehlung durch einen benannten Kontakt 4. Anfrage, die die Person selbst an mich gerichtet hat 5. Auskunft der Person selbst PRÜFUNG Ordne meine Angabe genau einer dieser fünf Herkünfte zu und begründe die Zuordnung in einem Satz. AUSGABE Bei Treffer: ein Satz, der die Quelle benennt, ohne Floskel, unter 25 Wörtern, in meiner Anrede, darunter die Frist. Passt die Quelle in keine der fünf Zeilen oder kannst Du sie nicht benennen, lautet Deine Ausgabe ausschließlich: NICHT VERSENDEN, Quelle nicht belegbar. REGELN Kein Briefentwurf, kein Betreff. Arbeite mit Kürzeln statt Klarnamen. Fehlt Dir eine Angabe, frag nach, statt sie zu erfinden.
Mit welchen fünf Fragen lässt Du ein Akquise-Tool im Verkaufsgespräch durchfallen?
Frag nach der Herkunft jeder Adresse, nach der Rechtsgrundlage, nach dem Verantwortlichen im Sinne der DSGVO, nach dem Herkunftssatz für Dein erstes Anschreiben und nach der dokumentierten Einwilligung für Anruf oder E-Mail. Alle fünf beantwortet ein sauberer Anbieter schriftlich in wenigen Sätzen. Kommt bei einer davon nur ein Verweis auf die eigenen AGB, ist das Gespräch beendet.
| Frage an den Anbieter | Woran Du eine belegte Antwort erkennst | Aufwand für Dich (Minuten) | Durchgefallen, wenn |
|---|---|---|---|
| 1. Woher stammt jede einzelne Adresse? | Eine Quelle je Datensatz, einer Tabellenzeile zuzuordnen | 5 | „aus öffentlich zugänglichen Quellen" ohne weitere Angabe |
| 2. Welche Rechtsgrundlage gilt für die Erhebung? | Norm mit Absatz, schriftlich im Angebot | 5 | Verweis auf die AGB oder auf ein Gutachten, das Du nicht sehen darfst |
| 3. Wer ist Verantwortlicher für den Versand? | Antwort im Vertrag plus Auftragsverarbeitungsvertrag | 10 | „das regelt sich automatisch" oder gar keine Regelung |
| 4. Wie lautet der Herkunftssatz für mein Anschreiben? | Ein fertiger Satz, den Du unverändert übernehmen kannst | 2 | Der Anbieter versteht die Frage nicht |
| 5. Welche Einwilligung nach § 7 Abs. 2 UWG liegt vor? | Nachweis je Kontakt mit Datum und Wortlaut | 10 | Verweis auf die Filterfunktion für Inserate ohne Maklerwunsch |
Die Minutenwerte sind Erfahrungswerte aus meiner Praxis, keine Messung. Der Sinn liegt in der Summe: eine halbe Stunde für ein Werkzeug, das Dich jahrelang in Haftung bringt.
Du bist Compliance-Prüfer und bewertest das Werbematerial eines Anbieters für ein KI-gestütztes Akquise-System. Du prüfst ausschließlich den Text, den ich Dir einfüge. EINGEFÜGTER TEXT [Werbematerial, Landingpage-Text oder Angebots-PDF hier einfügen] PRÜFFRAGEN 1. Woher stammt jede Adresse, und wird die Quelle je Datensatz benannt? 2. Welche Rechtsgrundlage nennt der Anbieter, mit Norm und Absatz? 3. Wer ist Verantwortlicher im Sinne der DSGVO für den Versand, der Anbieter oder das nutzende Maklerbüro? 4. Nennt der Anbieter einen Satz, mit dem die Herkunft gegenüber dem Empfänger offengelegt wird? 5. Welche Einwilligung nach § 7 Abs. 2 UWG wird nachgewiesen? BEWERTUNG JE FRAGE BELEGT, wenn der Text eine überprüfbare Angabe enthält. BEHAUPTET, wenn er etwas behauptet, ohne es zu belegen. NICHT BEANTWORTET, wenn er dazu nichts sagt. Hinter jede Bewertung das wörtliche Zitat der Fundstelle in Anführungszeichen, höchstens zwei Sätze. AUSGABEFORMAT Tabelle mit den Spalten Frage, Bewertung, Zitat. Darunter die Fragen, die ich dem Anbieter schriftlich stellen soll. REGELN Zitiere ausschließlich aus dem eingefügten Text. Steht eine Aussage dort nicht, schreibe NICHT BEANTWORTET und ergänze nichts aus eigenem Wissen. Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden.
Das Ergebnis gehört in eine Zeile, die Dein Team später noch findet. Welche Adressquellen erlaubt sind und welche Software durchgefallen ist, lässt sich in der KI-Richtlinie fürs Büro festhalten, damit beim nächsten Anbieteranruf niemand von vorn anfängt.
Häufige Fragen
Darf ich als Makler ins Grundbuch schauen, um einen Eigentümer zu finden?
Nein. § 12 GBO erlaubt die Einsicht nur bei dargelegtem berechtigtem Interesse, und die Absicht, ein Maklerangebot zu schicken, gehört nicht dazu. Ein Kaufvertragsentwurf, eine Vollmacht oder ein Mandat für dieses Objekt tragen die Darlegung. Dazu kommt die Protokollpflicht nach Absatz 4. Das ist keine Rechtsberatung.
Bekomme ich beim Einwohnermeldeamt die Adresse eines Eigentümers für die Akquise?
Nicht für die Akquise. Die einfache Melderegisterauskunft nach § 44 BMG setzt die Erklärung voraus, die Daten nicht für Werbung oder Adresshandel zu nutzen. Hinzu kommt, dass die Person vorher identifizierbar sein muss. Wer nur die Objektadresse und keinen Namen hat, kann die Person nicht eindeutig bestimmen. Das ist keine Rechtsberatung.
Ist ein KI-Tool erlaubt, das Portalinserate durchsucht und die Inserenten automatisch anschreibt?
Nach den beiden Vorgängen der Wettbewerbszentrale aus dem Jahr 2026 nicht, solange keine Einwilligung der Inserenten vorliegt. Beanstandet wurde genau dieser Ablauf: Portale automatisiert nach Inseraten von Privatpersonen durchsuchen und die Inserenten ohne Einwilligung kontaktieren. Ein Filter für Inserate ohne Maklerwunsch ersetzt die Einwilligung der übrigen nicht. Das ist keine Rechtsberatung.
Hafte ich selbst, wenn der Anbieter des Tools mir Rechtskonformität zusichert?
Ja. Nach der Darstellung der Wettbewerbszentrale zum Verfahren vor dem Landgericht Augsburg handelt jedes Immobilienunternehmen, das ein solches System zur Kontaktaufnahme nutzt, selbst wettbewerbswidrig. Die Zusicherung hilft im Innenverhältnis, die Abmahnung verhindert sie nicht, denn Absender und Anrufer bist Du. Das ist keine Rechtsberatung.
Muss ich im Akquise-Brief schreiben, woher ich die Adresse habe?
Ja, wenn die Daten nicht von der Person selbst stammen. Art. 14 Abs. 2 lit. f DSGVO verlangt die Quelle und den Hinweis, ob sie öffentlich zugänglich war. Die Frist aus Absatz 3 endet längstens einen Monat nach Erlangung der Daten. Das ist keine Rechtsberatung.
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Immobilienmakler seit 2007, selbstständig in der Immobilienbranche seit 1999, über 25 Jahre Praxis. Autor des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler: 50 erprobte KI-Workflows mit fertigen Copy-Paste-Prompts für den kompletten Makler-Alltag.