Der Lageteil ist der Absatz im Exposé, an dem die meisten KI-Texte auseinanderbrechen. Wohnfläche, Baujahr, Heizungsanlage und Grundbuchstand kannst Du aus Deinen Unterlagen belegen. Die Lage nicht. Sie steht in keiner Akte, sondern draußen vor der Tür, und genau deshalb füllt das Modell die Lücke mit dem, was plausibel klingt. Hier geht es ausschließlich um diesen einen Absatz; wie der komplette Exposé-Text von der Überschrift bis zum Energie-Pflichtblock entsteht, steht nebenan, samt der Angaben, die nach § 87 GEG in eine Immobilienanzeige gehören. Sie bilden einen eigenen Block und haben im Lagetext nichts verloren.
Was gehört in eine Lagebeschreibung?
In eine Lagebeschreibung gehören vier Bausteine: Makrolage (Stadt und Region), Mikrolage (Straße, Bebauung, Ausrichtung, Immissionen), Anbindung (Haltestelle, Auffahrt, Bahnhof mit Meter- oder Minutenwert) und Umfeld (Kita, Schule, Einkauf, Arzt, Grün). Diese Einteilung stammt nicht aus einem Marketing-Handbuch. Sie lehnt sich an § 5 Absatz 4 ImmoWertV an.
Dort leiten sich die Lagemerkmale eines Grundstücks aus dessen räumlicher Position ab und beziehen sich insbesondere auf Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage sowie Umwelteinflüsse. Die Aufzählung ist nicht abschließend, aber alles darin ist ortsbezogen.
Die Reihenfolge ist keine Geschmacksfrage. Sie führt den Leser von grob nach fein, so wie er sich das Objekt auch im Kopf zusammensetzt: erst wo überhaupt, dann in welcher Straße, dann wie er dort hinkommt und was er zu Fuß erreicht. Wer mit der Kita anfängt und die Stadt im vierten Satz nachschiebt, zwingt den Leser zum Zurückspringen.
| Baustein | Angaben, die hineingehören | Beleg (Karte / Amt / Objektunterlagen) | Länge (Sätze) | Häufigster KI-Fehler |
|---|---|---|---|---|
| Makrolage | Stadt und Region, Einwohnerzahl, wirtschaftliche Prägung | Objektunterlagen, amtliche Statistik | 1–2 | Erfundene Superlative über die Stadt |
| Mikrolage | Straßentyp, Bebauung und Baualter, Ausrichtung, Lärm und Immissionen | Ortstermin, eigene Anschauung | 2–3 | „Ruhige Lage“ ohne Ortstermin |
| Anbindung | Haltestelle, Linie, Autobahnauffahrt, Bahnhof, jeweils mit Meter- oder Minutenwert | Karte, Fußweg-Routing, Fahrplan des Verkehrsverbunds | 2–3 | Frei erfundene Gehminuten |
| Umfeld | Kita, Schule, Einkauf, Arzt, Grünfläche, mit Namen und Entfernung | Karte plus Website der Einrichtung | 2–3 | Einrichtungen, die es an der Adresse nicht gibt |
Die Spalte mit den Sätzen ist eine Obergrenze und keine Vorgabe. Acht bis zehn Sätze reichen für den kompletten Lageteil, das entspricht rund 100 bis 130 Wörtern. Alles darüber liest im Portal ohnehin niemand, und jeder zusätzliche Satz ist eine weitere Behauptung, die Du im Zweifel belegen musst. Die Satzzahlen sind Erfahrungswerte aus meiner Praxis, keine Messung.
Wie sieht eine fertige Lagebeschreibung als Beispiel aus?
So sieht sie aus: vier kurze Absätze, einer je Baustein, zusammen rund 120 Wörter. Keine Adjektive ohne Beleg, jede Zahl mit Einheit, jede Einrichtung mit Namen. In eckigen Klammern stehen die Stellen, die Du für Dein Objekt austauschst. Das Beispiel ist bewusst nüchtern gehalten, denn der Lageteil muss nicht verkaufen, er muss stimmen.
[Stadt] zählt rund [Einwohnerzahl] Einwohner und ist Sitz von [Branche oder Arbeitgeber]. Das Objekt liegt im Stadtteil [Stadtteil] im [Himmelsrichtung]en Stadtgebiet.
Die [Straßenname] ist eine Anliegerstraße mit Wohnbebauung aus den Jahren [Zeitraum], überwiegend [Gebäudetyp]. Das Haus steht auf der [Himmelsrichtung]seite; die Wohnräume liegen zur [Himmelsrichtung] hin zum begrünten Innenhof. Durchgangsverkehr gibt es in der Straße nicht, die nächste Hauptverkehrsstraße ist die [Straßenname] in [Meter] Metern.
Die Haltestelle [Name] der Linien [Nummern] liegt [Meter] Meter entfernt, zu Fuß [Minuten] Minuten. Zur Auffahrt [Name] der A[Nummer] sind es [Kilometer] Kilometer, zum Hauptbahnhof [Kilometer] Kilometer.
Im Umkreis von [Meter] Metern liegen die [Kita-Name], die [Schulname] und ein [Supermarkt]-Markt. Hausärztliche Versorgung findet sich in der [Straßenname]. Der [Parkname] als nächste größere Grünfläche beginnt [Meter] Meter westlich.
Was in diesem Text nicht steht, ist genauso wichtig wie das, was drin steht. Kein „gefragtes Viertel“, keine „gewachsene Nachbarschaft“, keine „ausgezeichnete Infrastruktur“, kein „begehrter Standort“. Solche Wörter sind Meinungen, und Meinungen widerlegt der Käufer nach der ersten Besichtigung. Zahlen und Namen kann er nachprüfen, und wenn sie stimmen, glaubt er Dir auch den Rest.
Was unterscheidet Makrolage und Mikrolage im Text?
Die Makrolage beschreibt die Stadt oder Region und ändert sich für jedes Objekt am selben Ort nicht. Die Mikrolage beschreibt die Straße und das Grundstück und fällt schon bei zwei Häusern derselben Straße unterschiedlich aus. Praktisch heißt das: Den Makrolage-Absatz kannst Du wiederverwenden, den Mikrolage-Absatz musst Du für jedes Objekt neu schreiben, nach einem Ortstermin und nicht nach Aktenlage.
Genau an dieser Trennlinie scheitert das Modell zuverlässig. Für die Makrolage findet es in seinen Trainingsdaten genug, um einen brauchbaren Absatz zu bauen. Über die [Straßenname] weiß es nichts. Es schreibt trotzdem einen Absatz, weil Du danach gefragt hast, und das Ergebnis liest sich hervorragend: ruhige Seitenstraße, gewachsenes Wohnumfeld, gepflegte Vorgärten, kurze Wege. Gesehen hat das niemand.
Mach beim Ortstermin vier Fotos, die mit dem Objekt selbst nichts zu tun haben: die Straße in beide Richtungen, den Blick aus dem Wohnzimmerfenster und das Haus gegenüber. Aus diesen vier Bildern schreibst Du den Mikrolage-Absatz später am Schreibtisch in fünf Minuten, und Du schreibst nur, was Du siehst. Ohne die Bilder erfindest Du genauso wie das Modell, nur langsamer.
Ein Exposé besteht aus sieben solchen Absätzen
Den Lageteil hast Du jetzt im Griff. Danach kommen Überschrift, Objektbeschreibung, Highlights-Liste, Energieblock, Anzeigentext für die Portale und die Antworten auf die ersten Anfragen — und bei jedem dieser Schritte fängst Du wieder bei null an, solange kein Ablauf danebenliegt. Der KI-Werkzeugkasten für Immobilienmakler enthält 50 erprobte Workflows in 8 Kapiteln, jeden mit fertigem Copy-Paste-Prompt, ausgefülltem Beispiel und Rechts-Warnung. Einmal 129 € statt 197 €, kein Abo, als Fachliteratur absetzbar.
Die 50 Workflows ansehen 129 € statt 197 € · Sofort-Download (PDF) · 14 Tage Geld-zurückWie sieht das Platzhalter-Gerüst aus, das für jedes Objekt funktioniert?
Das Gerüst ist eine Liste aus vier Zeilen mit Leerstellen, die Du vor dem Schreiben ausfüllst. Erst wenn jede Leerstelle einen geprüften Wert hat, entsteht daraus Text. Diese Reihenfolge ist der ganze Trick: Du sammelst zuerst und formulierst danach. Wer beides gleichzeitig macht, formuliert über Lücken hinweg, und das Modell macht es genauso.
- Makrolage: [Stadt] mit [Einwohnerzahl] Einwohnern, geprägt von [Branche oder Arbeitgeber]. Stadtteil [Stadtteil], gelegen im [Himmelsrichtung]en Stadtgebiet.
- Mikrolage: [Straßenname] als [Anliegerstraße / Sammelstraße / Hauptverkehrsstraße], Bebauung [Gebäudetyp] aus [Zeitraum]. Gebäude ausgerichtet nach [Himmelsrichtung], Wohnräume zur [Himmelsrichtung]. Wahrgenommene Immissionen beim Ortstermin: [Text oder „keine“].
- Anbindung: Haltestelle [Name], Linien [Nummern], [Meter] Meter, [Minuten] Minuten Fußweg. Auffahrt [Name] der A[Nummer] in [Kilometer] Kilometern. Bahnhof [Name] in [Kilometer] Kilometern.
- Umfeld: [Kita-Name] in [Meter] Metern, [Schulname] in [Meter] Metern, [Supermarkt] in [Meter] Metern, Hausarzt in der [Straßenname], [Parkname] in [Meter] Metern.
Das Gerüst funktioniert für jede Objektart, weil es nach Kategorien fragt und nicht nach fertigen Sätzen. Für ein Reihenhaus füllst Du dieselben vier Zeilen wie für eine Eigentumswohnung, nur mit anderen Werten. In Kapitel 3 des Werkzeugkastens hängt dieser Baustein im kompletten Exposé-Ablauf, zusammen mit dem AGG-Check als eigenem Workflow. Der Aufwand liegt vorn, beim Sammeln, und das ist die unbeliebte Hälfte der Arbeit.
Welcher Prompt schreibt den Lagetext in einem Durchgang?
Der Prompt unten. Er bekommt Deine geprüften Stichpunkte, schreibt vier Absätze entlang der Bausteine und darf nichts ergänzen, was nicht im Input steht. Der wichtigste Teil steht unter REGELN: Fehlt eine Angabe, setzt das Modell [KLÄREN] in den Text, statt sie zu erfinden. Damit siehst Du die Lücke im Ergebnis, statt sie zu übersehen.
Die Klausel gegen freies Ergänzen ist bei Lagetexten härter formuliert als bei anderen Exposé-Teilen, weil hier jede Erfindung nachprüfbar ist. Ein zu blumiger Satz über das Bad ist Geschmackssache, eine Haltestelle, die es nicht gibt, ist ein Fehler mit Adresse. Der Bauplan dahinter, also wie eine Anti-Halluzinations-Klausel im Prompt aufgebaut ist, gilt für alle Prompts gleich, unterschiedlich ist nur die Härte.
Du bist erfahrener Immobilienmakler und schreibst für ein Exposé den Lageteil. Du arbeitest ausschließlich mit den Angaben, die unten stehen. GEPRÜFTE ANGABEN - Stadt, Einwohnerzahl, Quelle: [Text] - Wirtschaftliche Prägung der Stadt: [Text] - Stadtteil und Lage im Stadtgebiet: [Text] - Straßentyp und Verkehrsaufkommen: [Anliegerstraße / Sammelstraße / Hauptverkehrsstraße], [eigene Beobachtung vom Ortstermin] - Bebauung und Baualter der Nachbarschaft: [Text] - Ausrichtung des Gebäudes und der Wohnräume: [Text] - Immissionen, die ich vor Ort wahrgenommen habe: [Text oder "keine"] - Haltestelle, Linien, Entfernung in Metern, Gehzeit in Minuten: [Text] - Autobahnauffahrt und Bahnhof, Entfernung in Kilometern: [Text] - Einrichtungen im Umfeld mit Namen und Entfernung in Metern: [Text] - Bekannte Nachteile der Lage: [Text] AUFGABE Schreibe daraus den Lageteil für das Exposé. FORMAT Vier Absätze in dieser Reihenfolge: Makrolage, Mikrolage, Anbindung, Umfeld. Ein Absatz je Baustein, zusammen 100 bis 130 Wörter. Keine Zwischenüberschriften, keine Aufzählungszeichen, keine Einleitung und kein Schlusssatz. Darunter, durch eine Leerzeile getrennt, die Prüfliste aus der letzten Regel. TON Sie-Form, sachlich, kurze Hauptsätze, wie ein Ortstermin-Protokoll. Keine Werbesprache und kein Fazit über die Qualität der Lage. REGELN - Ergänze keine Entfernung, keine Gehzeit, keinen Namen einer Einrichtung und kein Umfeldmerkmal, das oben nicht steht. - Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden. Setze bis dahin [KLÄREN] an die Stelle im Text. - Keine Adjektive, die eine Bewertung enthalten: gefragt, begehrt, gewachsen, hochwertig, ruhig, familienfreundlich. - Beschreibe den Ort, nie die Menschen, die dort wohnen. Keine Aussage über Herkunft, Alter, Religion, Einkommen oder Familienstand der Nachbarschaft (AGG). - Den bekannten Nachteil nennst Du sachlich in einem Satz, ohne ihn zu beschönigen und ohne ihn zu betonen. - Gib unter dem Text eine Liste aller Zahlen und Eigennamen aus, die im Ergebnis vorkommen, damit ich sie einzeln prüfen kann.
Wie prüfst Du erfundene Entfernungen, bevor das Exposé rausgeht?
Jede Zeit- und Entfernungsangabe geht einzeln in die Karte, als Fußweg-Route und nie als Luftlinie. Was Du nicht in unter 30 Sekunden auf der Karte wiederfindest, streichst Du ersatzlos, statt es zu runden. Und weicht ein geprüfter Wert um mehr als 20 Prozent von dem ab, was das Modell geschrieben hat, verwirfst Du den ganzen Absatz.
Die zweite Regel klingt übertrieben, bis man einmal nachgezählt hat. Wer an einer nachprüfbaren Stelle erfindet, hat im selben Absatz meistens noch zwei weitere Sätze erfunden — nur stehen die dort, wo niemand nachmisst, bei der ruhigen Seitenstraße und beim gewachsenen Viertel. Die Einzelkorrektur repariert die sichtbare Lüge und lässt die unsichtbaren stehen. Deshalb wird bei mir nicht die eine Zahl getauscht, sondern der komplette Lage-Absatz aus den geprüften Stichpunkten neu geschrieben. Das ist ein Erfahrungswert aus meiner Praxis, keine Messung.
| Abweichung geprüfter Wert zu KI-Rohtext (%) | Was das über den Absatz sagt | Konsequenz | Aufwand (Min.) |
|---|---|---|---|
| 0 bis 5 | Rundung oder anderer Startpunkt der Route | Den Wert übernehmen, den die Karte zeigt | 1 |
| 6 bis 20 | Geschätzt, aber in der richtigen Größenordnung | Zahl ersetzen, den restlichen Absatz einmal gegenlesen | 2 |
| über 20 | Der Wert ist frei erfunden | Kompletten Lage-Absatz verwerfen und neu schreiben | 8 |
| Angabe nicht auffindbar | Einrichtung, Linie oder Straße gibt es an der Adresse nicht | Satz ersatzlos streichen und nicht ersetzen | 1 |
Die Minutenwerte in der letzten Spalte sind Erfahrungswerte aus meiner Praxis und keine Messung. Der komplette Kartencheck kostet mich bei einem Objekt vier bis sechs Minuten, wenn die Prüfliste aus dem zweiten Prompt sauber ist. Dasselbe gilt für Eigentümer, die ihre Anzeige selbst schreiben, nur fehlt ihnen der Ortstermin als Korrektiv. Wer privat inseriert, kürzt die Umfeldangaben deshalb besser noch strenger.
Du bist mein Korrektor für Exposé-Texte und arbeitest wie ein Faktenprüfer, nicht wie ein Lektor. Du bewertest keinen Stil. EINGABE Der folgende Lagetext stammt aus einem Exposé. Er wurde teilweise von einem Sprachmodell geschrieben und ist ungeprüft. [Lagetext hier einfügen] AUFGABE Zerlege den Text in einzelne Prüfpunkte. Lege für jede der folgenden Angaben eine eigene Zeile an: 1. jede Zeitangabe (Gehminuten, Fahrminuten) 2. jede Entfernungsangabe (Meter, Kilometer) 3. jeden Eigennamen (Haltestelle, Linie, Schule, Kita, Markt, Park, Straße, Autobahnauffahrt) 4. jede Aussage über das Umfeld, die man vor Ort überprüfen könnte (Verkehrsaufkommen, Bebauung, Ausrichtung, Immissionen) FORMAT Gib eine nummerierte Tabelle aus mit diesen Spalten: Nr. | Behauptung im Text (wörtlich) | Art der Angabe | Womit prüfbar (Karte / Fahrplan / Website / Ortstermin) | geprüfter Wert (leer) | Abweichung in Prozent (leer) | Ergebnis (leer) Vor und nach der Tabelle steht nichts. TON Nüchtern und knapp, wie eine Mängelliste. Keine Höflichkeitsfloskeln, kein Lob für den Text, keine Zusammenfassung. REGELN - Übernimm die Behauptung wörtlich, nicht sinngemäß. - Zerlege Sätze mit mehreren Angaben in mehrere Zeilen. - Prüfe zusätzlich, ob eine Angabe als Fußweg oder als Luftlinie gemeint sein könnte, und notiere die Unklarheit in der Spalte "Art der Angabe". - Bewerte nichts selbst und schlag keine Werte vor. Du kennst den Ort nicht, und geschätzte Werte machen die Prüfliste wertlos. - Wenn Dir eine Angabe fehlt oder ein Satz mehrdeutig ist, frag nach, statt ihn zu deuten. - Ergänze am Ende eine Zeile für jede Aussage, die sich grundsätzlich nicht überprüfen lässt, und markiere sie mit STREICHEN.
„Tram in 200 Metern“ ist keine Werbefloskel, sondern eine Zahl. Eine konkrete Zeit- oder Entfernungsangabe kann als vereinbarte Beschaffenheit im Sinne von § 434 Absatz 2 BGB gelten. Dafür muss sie allerdings Inhalt des Kaufvertrags werden, und der bedarf beim Grundstück nach § 311b Absatz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Eine Zahl, die nur im Portal stand, wird also nicht von allein zur zugesicherten Eigenschaft. Beruhigend ist das trotzdem nicht: Der Unterschied zwischen 200 und 600 Metern fällt spätestens beim Besichtigungstermin auf, und ab da verhandelst Du über den Preis statt über die Lage. Das ist keine Rechtsberatung.
Welche Sätze im Lagetext sind AGG-riskant?
Riskant wird es, sobald ein Satz die Bewohnerschaft beschreibt statt den Ort. „Gutbürgerliche Nachbarschaft“, „deutschsprachiges Umfeld“ und „ruhiges Viertel ohne Problemklientel“ gehören dazu. § 19 Absatz 1 Nummer 1 AGG verbietet die Benachteiligung wegen Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und sexueller Identität allerdings nur beim Massengeschäft, also bei Geschäften, die „typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen“. Für die ethnische Herkunft gilt Absatz 2 auch außerhalb davon.
Zwei Einschränkungen dazu, die selten jemand nennt: Ein einzelner Immobilienverkauf erfüllt die Vielzahl vergleichbarer Fälle in der Regel nicht, und für die Vermietung von Wohnraum steht in § 19 Absatz 5 Satz 3 AGG ausdrücklich, dass bei insgesamt höchstens 50 vermieteten Wohnungen normalerweise kein Massengeschäft vorliegt. Am Herkunftsbezug aus Absatz 2 ändert beides nichts, und praktisch hilft Dir die Unterscheidung ohnehin wenig: Ein Satz über die Bewohnerschaft bringt dem Exposé keinen einzigen Interessenten und kostet Dich im schlechten Fall eine Auseinandersetzung. Streich ihn.
Die Gegenprobe dauert eine Minute: Streich jeden Satz, der sich ändern würde, wenn morgen andere Menschen in die Nachbarhäuser zögen. Was stehen bleibt, beschreibt tatsächlich die Lage. Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes rät Vermietern, Wohnungsanzeigen möglichst neutral zu formulieren, und nennt „deutschsprachig“ als Beispiel für ein Kriterium, das eine mittelbare Diskriminierung wegen der Herkunft darstellen kann. Für den Lagetext gibst Du keine personenbezogenen Daten in ein Modell; was beim Umgang mit Kundendaten gilt, steht im Ratgeber zu ChatGPT und der DSGVO im Maklerbüro. Das ist keine Rechtsberatung.
Diese Grenze läuft quer durch das ganze Exposé, und dieselbe Ehrlichkeitsgrenze gilt bei Bildern — ein virtuell möbliertes Wohnzimmer ist zulässig, ein wegretuschierter Schornstein nicht. Beim Text fällt der Übergang nur weniger auf, weil ein Adjektiv harmloser aussieht als ein bearbeitetes Foto. Der dritte Prompt geht den fertigen Lagetext genau auf diese Sätze durch.
Du prüfst als Fachkraft für Antidiskriminierung im Wohnungswesen einen Lagetext aus einem Immobilien-Exposé. EINGABE [Lagetext hier einfügen] Vermarktungsart: [Verkauf / Vermietung] Umfang: [öffentliche Anzeige auf Portalen / einzelnes Exposé an benannte Interessenten] AUFGABE Markiere jeden Satz und jede Wortgruppe, die eine Aussage über die Menschen im Umfeld trifft statt über den Ort. Achte besonders auf verdeckte Formulierungen, die keine Personengruppe nennen, aber eine meinen: gutbürgerlich, gewachsen, gepflegte Nachbarschaft, deutschsprachig, familiär, gehoben, ohne Problemklientel. FORMAT Pro Fundstelle drei Zeilen: 1. Zitat aus dem Text, wörtlich. 2. Betroffenes Merkmal nach dem AGG (ethnische Herkunft, Geschlecht, Religion oder Weltanschauung, Behinderung, Alter, sexuelle Identität) und in einem Satz, warum die Formulierung darauf zielt. 3. Ersatzsatz, der dieselbe Information ortsbezogen ausdrückt, oder der ausdrückliche Hinweis, dass die Aussage ersatzlos entfällt, weil sie keinen ortsbezogenen Kern hat. Gibt es keine Fundstelle, schreibst Du genau das und nichts weiter. TON Sachlich und direkt. Benenne die Fundstelle, ohne sie zu entschärfen und ohne mir eine Absicht zu unterstellen. REGELN - Formuliere den Ersatzsatz nur aus Angaben, die im Text stehen. Ergänze keine Entfernung, keinen Namen und kein Merkmal. - Wenn Dir für den Ersatzsatz eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden. - Gib am Ende eine kurze Einschätzung, ob der Text nach der Änderung noch aussagekräftig genug ist oder ob mir für den Lageteil Beobachtungen vom Ortstermin fehlen. - Schließe mit dem Satz, dass diese Prüfung keine Rechtsberatung ist und im Zweifel ein Fachanwalt entscheidet.
Häufige Fragen
Wie lang sollte die Lagebeschreibung im Exposé sein?
Acht bis zehn Sätze, rund 100 bis 130 Wörter. Das reicht für alle vier Bausteine und passt in die Portalmaske, ohne dass der Leser scrollt. Kürzer wird es, wenn Du keine belegten Umfeldangaben hast, und dann ist kurz besser als gefüllt. Länger lohnt sich nur bei ungewöhnlichen Lagen, etwa bei einem Objekt im Außenbereich oder mit Denkmalschutz im Umfeld, weil dort die Einordnung selbst schon Erklärung braucht.
Darf ich Schulen, Kitas und Haltestellen namentlich nennen?
Ja, und Du solltest es tun. Namen sind das, was den Lagetext von Werbetext unterscheidet, weil der Leser sie in der Karte wiederfindet. Zwei Bedingungen gelten: Die Einrichtung muss an der genannten Stelle tatsächlich existieren, und die Entfernung muss stimmen. Verzichte auf Wertungen zur Einrichtung selbst, also kein „renommiertes Gymnasium“. Nenne, was da ist, und überlass die Bewertung dem Leser.
Was schreibe ich, wenn die Lage objektiv schlecht ist?
Du schreibst sie hin, sachlich und in einem Satz. „Die [Straßenname] ist eine Hauptverkehrsstraße, die Wohnräume liegen zum Innenhof.“ Damit hast Du den Nachteil benannt und gleichzeitig gesagt, was ihn abmildert. Verschweigen funktioniert nicht, weil der Interessent beim Besichtigungstermin selbst davorsteht, und dann glaubt er auch den Rest des Exposés nicht mehr. Aus meiner Praxis kommen die härtesten Preisverhandlungen von Käufern, die sich getäuscht fühlen.
Ist „gutbürgerliche Nachbarschaft“ im Exposé erlaubt?
Die Formulierung beschreibt Menschen und keine Lage, und genau das macht sie in einer Anzeige angreifbar. Sie transportiert eine Erwartung an Einkommen und Herkunft der Bewohner, ohne ein Merkmal auszusprechen. Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes nennt „deutschsprachig“ als Beispiel für ein Kriterium, das eine mittelbare Diskriminierung wegen der Herkunft darstellen kann. Ersetze sie durch das, was Du gesehen hast: Baualter, Bebauungsform, Straßentyp und Zustand der Gebäude. Das ist keine Rechtsberatung.
Hafte ich, wenn eine Entfernungsangabe im Exposé falsch ist?
Möglich ist es. Eine konkrete Zahl kann als vereinbarte Beschaffenheit im Sinne von § 434 Absatz 2 BGB gelten, wenn sie Inhalt des Kaufvertrags wird, und beim Grundstück heißt das nach § 311b Absatz 1 BGB: Sie steht in der notariellen Urkunde. Was allein im Portal stand, wird nicht von allein zur zugesicherten Eigenschaft. Praktisch schützt Dich nur der Kartencheck vor der Veröffentlichung. Das ist keine Rechtsberatung.
Beim nächsten Objekt fängt dieselbe Sucherei wieder an
Die drei Prompts von dieser Seite kannst Du mitnehmen. Es fehlt die Ablage darum herum: ein Ort, an dem für jede Aufgabe im Verkaufsprozess schon steht, welcher Prompt sie löst, woran Du das Ergebnis prüfst und wo die rechtliche Grenze liegt. Das ist der KI-Werkzeugkasten für Immobilienmakler: 76 Seiten, 8 Kapitel, 50 erprobte Workflows, geschrieben von einem Makler, der seit 2007 vermittelt. 129 € einmalig statt 197 €, 14 Tage Geld-zurück.
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Immobilienmakler seit 2007, selbstständig in der Immobilienbranche seit 1999, über 25 Jahre Praxis. Autor des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler: 50 erprobte KI-Workflows mit fertigen Copy-Paste-Prompts für den kompletten Makler-Alltag.