Der Entwurf des Notars liegt im Postfach, der Termin steht, und Du willst wissen, worüber Du dort reden musst. Darum geht es hier: um das Auswerten fertiger Dokumente und um die Grenze, an der aus Deiner Notiz eine Auskunft wird. Welche Daten überhaupt in einen freien Chat dürfen, klärt ChatGPT und DSGVO im Maklerbüro, wie Du Ablage und Abläufe umstellst, steht in Digitalisierung für Immobilienmakler.
Darf ich als Makler einen Kaufvertrag mit KI prüfen lassen?
Ja, solange das Ergebnis bei Dir bleibt. Ein Sprachmodell darf den Entwurf zusammenfassen, Fundstellen sortieren und Fragen für Deinen Notartermin sammeln. Sobald Du dem Käufer damit erklärst, welche Folgen eine Klausel für ihn hat, wird daraus eine Rechtsdienstleistung nach § 2 Absatz 1 RDG. Die Trennlinie verläuft beim Adressaten des Ergebnisses.
Fünf Dokumente landen regelmäßig auf dem Tisch, jedes verhält sich anders.
| Dokument | Findet das Modell zuverlässig | Überliest das Modell systematisch | Gegenprobe von Hand (Minuten) | Wer entscheidet am Ende |
|---|---|---|---|---|
| Kaufvertragsentwurf des Notars | Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabe, Inventar, Beschaffenheit | Verweise auf Urkunden, die nicht beiliegen; Abweichungen zum Exposé | 20 | Notar |
| Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung | Sondernutzungsrechte, Stimmrecht, Kostenschlüssel | Nachträge, die nicht in der Datei liegen; Handschriftliches im Scan | 30 | Verwalter und Notar |
| WEG-Protokolle und Wirtschaftsplan | Beschlüsse zu Sanierung, Hausgeld, Rücklage mit Datum | fehlende Jahrgänge; ein späterer Beschluss, der einen früheren aufhebt | 25 | Verwalter |
| Wohnraum-Mietvertrag | Miete, Nebenkosten, Kaution, Fristen, Staffel- und Indexklauseln | ob eine Klausel trägt; Widersprüche zu Hausordnung und Protokoll | 15 | Anwalt |
| Grundbuchauszug | Abteilungen, Reihenfolge, Wortlaut der Eintragungen | alles hinter einer Bezugnahme; Rang und Löschungsreife | 15 | Notar und Grundbuchamt |
Die Minutenwerte sind Erfahrungswerte aus meiner Praxis, ein Büro mit ein bis drei Mitarbeitern, keine Messung. Gemeint ist die Zeit, die Du danach noch am Original sitzt.
Bevor etwas hochgeladen wird, mache ich seit Jahren dieselbe Zwei-Zahlen-Probe: Seitenzahl der Datei gegen die Zahl der Anlagen und Nachträge, die das Dokument selbst nennt. Weichen die Zahlen ab, breche ich ab und fordere erst die fehlende Seite beim Verwalter an. Eine Teilungserklärung mit drei Nachträgen kommt in über 25 Jahren fast nie am Stück bei mir an, und kein Modell meldet eine fehlende Seite: Es antwortet ohne Vorbehalt über die Seiten, die es hat. Ist die Datei ein Scan ohne Textebene, liest das Modell gedruckte Überschriften und übergeht Handschriftliches stillschweigend. Deshalb verlangt jeder der drei Prompts zuerst die Anzahl der gelesenen Seiten.
Wann wird aus einer KI-Notiz eine unerlaubte Rechtsberatung?
In dem Moment, in dem das Ergebnis eine fremde Angelegenheit betrifft und eine Prüfung des Einzelfalls verlangt. Eine Rechtsdienstleistung ist nach § 2 Absatz 1 RDG jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert. § 3 RDG stellt sie unter Erlaubnisvorbehalt. Deine eigene Terminvorbereitung fällt nicht darunter, die Auskunft an den Käufer schon.
Viele Kollegen berufen sich hier auf die Nebenleistung. Erlaubt ist sie nach § 5 Absatz 1 RDG nur, wenn sie zum Berufsbild gehört, beurteilt nach Inhalt, Umfang und sachlichem Zusammenhang mit der Haupttätigkeit. Wer die Aufzählung der erlaubten Nebenleistungen in § 5 RDG danebenlegt, findet Testamentsvollstreckung, Haus- und Wohnungsverwaltung und Fördermittelberatung. Die Maklertätigkeit fehlt dort. Absatz 2 ersetzt die Prüfung nach Absatz 1 nicht, er stellt für diese drei Tätigkeiten fest, was sonst im Einzelfall abzuwägen wäre. Der Verwalter hat eine benannte Erlaubnis, Du hast die Einzelfallabwägung des Absatzes 1, nachzulesen in der Definition der Rechtsdienstleistung in § 2 Absatz 1 RDG.
| Handlung | Adressat des Ergebnisses | Einordnung nach RDG | Was Du stattdessen tust |
|---|---|---|---|
| Entwurf zusammenfassen für Dich selbst | Du | keine fremde Angelegenheit, keine Rechtsdienstleistung | nichts, das ist Vorbereitung |
| Fragenliste für den eigenen Notartermin | Du, dann der Notar | eigene Vorbereitung, unkritisch | Fragen im Termin stellen und protokollieren |
| Klausel gegenüber dem Käufer erklären | Käufer | Prüfung des Einzelfalls in fremder Sache, § 2 Abs. 1 RDG | Frage wörtlich an den Notar weitergeben |
| Änderungsvorschlag an den Verkäufer formulieren | Verkäufer | Gestaltung fremder Rechtsverhältnisse, erlaubnispflichtig | den Wunsch als Sachverhalt an den Notar melden |
| Mietvertragsformular gemeinsam ausfüllen | Vermieter | Grenzfall nach Inhalt, Umfang und Zusammenhang, § 5 Abs. 1 RDG | Formular aushändigen, Ausfüllen dem Vermieter überlassen |
Welche Unterlage in welches Werkzeug darf, gehört einmal schriftlich geregelt; wie so ein Blatt aussieht, zeigt die KI-Richtlinie fürs Maklerbüro. Der Kaufvertragsentwurf des Notars steht dort auf der gesperrten Stufe.
„Die Klausel ist Standard, da müssen Sie sich keine Sorgen machen.“ Gegenüber dem Käufer prüfst Du damit einen Einzelfall in fremder Sache, und harmlos wird das nicht dadurch, dass eine KI den Satz vorformuliert hat. Wer ohne Erlaubnis geschäftsmäßig außergerichtliche Rechtsdienstleistungen erbringt, handelt ordnungswidrig; die Bußgeldvorschrift des § 20 RDG sieht eine Geldbuße bis fünfzigtausend Euro vor, zuständig ist das Bundesamt für Justiz. Sag lieber: „Gute Frage, die stellen wir dem Notar, ich notiere sie.“ Das ist keine Rechtsberatung.
Die Grenze steht selten dort, wo Du gerade arbeitest
Beim Vertrag ist es das RDG, beim Inserat das AGG, bei der Anzeige das GEG, im Chatfenster die DSGVO. Jedes Mal derselbe Ablauf: Die KI liefert schnell, und die Frage, ob Du das Ergebnis so herausgeben darfst, stellt sich erst hinterher. Im KI-Werkzeugkasten für Immobilienmakler steht die Warnung bei jedem der 50 Workflows direkt neben dem Prompt, wo Du sie liest, bevor Du sendest.
Die 50 Workflows ansehen 129 € statt 197 € · Sofort-Download (PDF) · 14 Tage Geld-zurückWie lange habe ich Zeit, den Kaufvertragsentwurf zu prüfen?
Zwei Wochen, wenn auf einer Seite ein Verbraucher und auf der anderen ein Unternehmer steht. Bei solchen Verbraucherverträgen, die nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB beurkundet werden, soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe in der Niederschrift stehen.
Nachzulesen in der Zwei-Wochen-Regel des § 17 Absatz 2a BeurkG. Verkauft ein Verbraucher an einen Verbraucher, greift sie nicht. Wo die Frist im Ablauf hängt, zeigt der Fahrplan für die KI-Einführung im Maklerbüro. Dein Fenster für die Vorprüfung ist dasselbe: Der erste Durchgang läuft am Tag nach dem Eingang, damit Rückfragen an Verwalter oder Bank Zeit haben, der zweite nimmt die geänderte Fassung im Ganzen. Eigentümern, die selbst vorarbeiten, hilft Haus verkaufen mit KI.
Du arbeitest als Assistenz eines Immobilienmaklers und bereitest meinen eigenen Notartermin vor. Du bewertest nichts. Du sammelst Fragen. SCHRITT 0 (zuerst ausgeben) Nenne die Anzahl der tatsächlich gelesenen Seiten und jede Ziffer, die der Text ankündigt und die im Dokument fehlt. UNTERLAGE - Entwurf eines Kaufvertrags vom [Datum], [Anzahl] Seiten - Objektart: [Eigentumswohnung / Einfamilienhaus / Grundstück] - Parteien: [Verbraucher / Unternehmer] auf beiden Seiten - Mit den Parteien besprochen: [Übergabetermin, Inventar, offene Zahlungen, bestehendes Mietverhältnis] - Beurkundungstermin am: [Datum] AUFTRAG Eine nummerierte Fragenliste für diesen Termin, gruppiert in: 1. Kaufpreis, Fälligkeit, Sicherheiten 2. Übergabe, Nutzen und Lasten 3. Inventar, Mängel, Beschaffenheitsangaben 4. Rechte Dritter, Belastungen, Löschungen 5. Verweise auf Urkunden und Anlagen, die nicht beiliegen FORMAT je Zeile Frage | Ziffer | Seite | Warum ich das klären will, ein Satz ohne rechtliche Wertung REGELN - Kein Satz darüber, ob eine Klausel wirksam, üblich, günstig oder nachteilig ist. Kein Formulierungsvorschlag. - Jede Frage braucht Ziffer und Seite. Ohne Fundstelle keine Frage. - Widersprüche im Entwurf meldest Du als Frage mit beiden Fundstellen, nicht als Feststellung. - Keine Namen, Adressen oder Bankverbindungen in Deiner Ausgabe. - Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden. - Ton: nüchterne Stichpunkte, keine Einleitung, kein Schlusswort.
Was findet die KI in einer Teilungserklärung zuverlässig?
Drei Dinge, und die gut: Sondernutzungsrechte samt zugeordneter Fläche, die Verteilung der Stimmrechte und den Kostenverteilungsschlüssel. Danach wird im Verkaufsgespräch jedes Mal gefragt, und es steht über eine lange Urkunde verstreut. Ein Modell holt es mit Fundstelle heraus, wenn Du wörtliches Zitat und Abschnittsnummer verlangst.
Wichtiger ist die zweite Anweisung: Ohne das ausdrückliche Verbot schreibt das Modell den Schlüssel nach Miteigentumsanteilen hin, weil er meistens so lautet.
Du bist meine Assistenz und liest eine Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Du wertest nicht, Du zitierst. SCHRITT 0 (zuerst ausgeben) Nenne die Anzahl der gelesenen Seiten und jeden Nachtrag und jede Anlage, die der Text erwähnt und die nicht beiliegt. UNTERLAGE - Objekt: Eigentumswohnung Nr. [Nummer], Baujahr [Jahr], [Stadt] - Datei: Teilungserklärung vom [Datum], [Anzahl] Seiten - Nachträge: [Daten oder "keine"] - Anlass: [Verkaufsgespräch / Prüfung vor Auftragsannahme] AUFTRAG Beantworte genau drei Fragen, in dieser Reihenfolge: 1. Welche Sondernutzungsrechte bestehen, an welchen Flächen, und wem sind sie zugeordnet? 2. Wie ist das Stimmrecht verteilt (Kopf-, Objekt- oder Wertprinzip), und gibt es Abweichungen für einzelne Einheiten? 3. Nach welchem Schlüssel werden Kosten verteilt, und für welche Kostenarten gilt ein abweichender Schlüssel? FORMAT je Frage - Kurzantwort in einem Satz - wörtliches Zitat, in Anführungszeichen - Abschnitt der Gemeinschaftsordnung plus Seitenzahl - Nachtrag, der diese Stelle ändert, falls vorhanden REGELN - Findest Du keine Stelle, schreib "nicht gefunden". Ergänze nichts aus allgemeinem Wissen. - Kein Satz darüber, ob eine Regelung wirksam oder nachteilig ist. - Widersprüche zwischen Grundtext und Nachtrag meldest Du mit beiden Fundstellen und ohne Auflösung. - Namen ersetzt Du durch [Eigentümer 1], [Eigentümer 2] usw. - Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden. - Ton: knappe Stichpunkte je Frage, keine Einleitung, kein Fazit.
Was überliest die KI in Vertragsunterlagen systematisch?
Vier Dinge, und alle vier aus demselben Grund: Sie stehen nicht in der Datei. Ein Sprachmodell antwortet über den Text, den es bekommen hat, und meldet von sich aus nie, dass etwas fehlt. Diese vier Lücken begegnen mir unabhängig vom Modell.
- Die fehlende Seite. Der Grundtext verweist auf einen Nachtrag, den niemand mitgeschickt hat. Das Modell arbeitet mit dem Rest weiter.
- Der Widerspruch zwischen zwei Dokumenten. Innerhalb einer Datei findet ein Modell Widersprüche; zwischen Teilungserklärung, Protokoll und Exposé nur im selben Durchgang.
- Das Handschriftliche. In einem Scan ohne Textebene liest die Erkennung gedruckte Zeilen. Gestrichene Ziffern und Zusätze am Rand verschwinden spurlos.
- Die Tatsache außerhalb des Dokuments. Ob der verkaufende Eigentümer für die Veräußerung eine Zustimmung braucht, steht verbindlich im Grundbuch: Veräußerungsbeschränkungen nach § 12 WEG sind ausdrücklich einzutragen, für den Inhalt des Sondereigentums darf das Grundbuch dagegen auf die Eintragungsbewilligung verweisen. Aufheben und löschen lassen können die Eigentümer die Beschränkung durch Beschluss; dann steht sie noch in Deiner PDF-Datei und nicht mehr im Grundbuch.
Wer nachliest, warum das Grundbuch auf die Eintragungsbewilligung verweist, und wie sich eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG aufheben lässt, weiß, warum weder ein Auszug noch eine alte Urkunde allein die Frage beantwortet. Ob die Auswertung Pflichten nach der KI-Verordnung auslöst, klärt EU AI Act für Immobilienmakler.
Stell dem Modell vor jeder inhaltlichen Frage eine Kontrollfrage: „Wie viele Seiten hast Du gelesen, und welche Anlagen nennt der Text, die nicht dabei sind?“ Weicht die Antwort vom Deckblatt ab, sparst Du Dir den Rest des Durchgangs.
Wie prüfe ich einen Mietvertrag mit ChatGPT vor?
Als Abgleich gegen Deine eigene Merkmalsliste. Du gibst dem Modell die Punkte vor, die in einem Wohnraum-Mietvertrag geregelt sein sollten, und lässt es ausschließlich melden, was fehlt und was sich innerhalb des Dokuments widerspricht. Ob eine Klausel trägt, bleibt beim Anwalt. Für Dich zählt die Vollständigkeit der Unterlagen.
Auf diesem Unterschied steht die Trennlinie von oben. „Die Schönheitsreparaturklausel dürfte unwirksam sein“ prüft einen Einzelfall, auch intern notiert.
Du arbeitest als Assistenz eines Immobilienmaklers und gleichst einen Wohnraum-Mietvertrag gegen meine eigene Merkmalsliste ab. Du prüfst Vollständigkeit, keine Wirksamkeit. SCHRITT 0 (zuerst ausgeben) Nenne die Anzahl der gelesenen Seiten und jede Anlage, auf die der Vertrag verweist und die nicht beiliegt. MEINE MERKMALSLISTE [einsetzen, zum Beispiel: Vertragsparteien, Mietobjekt mit Lage und Fläche, Nebenräume, Mietbeginn, Befristung, Grundmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Heizkostenverteilung, Kaution und ihre Form, Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Untervermietung, Kündigungsfristen, Staffel- oder Indexvereinbarung, Übergabeprotokoll, Hausordnung] UNTERLAGE - Vertrag vom [Datum], [Anzahl] Seiten - Formularvertrag oder frei formuliert: [Angabe] - Objektart: [Wohnung / Haus], Baujahr [Jahr], [Stadt] AUFTRAG Gib drei Blöcke aus, jeweils als Tabelle: A) Vorhanden: Merkmal | Fundstelle mit Paragraf und Seite | Wert B) Fehlt: Merkmal aus meiner Liste, das der Vertrag nicht regelt C) Widerspruch: zwei Stellen desselben Vertrags, die sich gegenseitig ausschließen, beide wörtlich zitiert REGELN - Keine Einordnung als wirksam, unwirksam, üblich oder unüblich, auch nicht als Hinweis, als Tendenz oder in Klammern. - Keine Rechtsprechung, keine Paragrafen des BGB, keine Empfehlung. - Personenbezogene Daten schwärze ich vorher. Taucht dennoch ein Name auf, ersetzt Du ihn durch [Mieter] oder [Vermieter]. - Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden. - Ton: nüchterne Tabellen, keine Einleitung, kein Fazit, kein Zuspruch.
Wie übergibst Du die Fragen an Notar oder Anwalt?
Schriftlich, nummeriert, mit Fundstelle und ohne eigene Einschätzung. Eine Mail mit acht durchnummerierten Fragen, jeweils mit Ziffer und Seite, beantwortet ein Notariat in einem Durchgang. Dieselben acht Fragen über die Woche verteilt binden beide Seiten achtmal. Formulier jede Frage so, dass sie eine Auskunft verlangt.
„Ziffer 7, Seite 4: Als Übergabe nennt der Entwurf den Tag der Kaufpreiszahlung, im Exposé steht ein fester Termin. Welche Fassung gilt?“ ist eine Frage. „Ziffer 7 müsste geändert werden“ ist ein Gestaltungsvorschlag in fremder Sache. Die ganze Strecke bis zur Übergabe steht in Kapitel 7 des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler.
Häufige Fragen
Darf ich dem Käufer erklären, was eine Klausel im Kaufvertrag bedeutet?
Nein. Sobald Du eine konkrete Klausel für einen konkreten Käufer einordnest, prüfst Du einen Einzelfall in fremder Sache, und das ist nach § 2 Absatz 1 RDG eine Rechtsdienstleistung unter Erlaubnisvorbehalt. Erlaubt bleibt der Ablauf: wer beurkundet, was danach passiert, welche Fristen gelten. Bei der Klausel notierst Du die Frage und stellst sie dem Notar.
Darf ich einen Kaufvertragsentwurf überhaupt in ein KI-Tool hochladen?
Darüber entscheidet der Datenschutz, nicht das RDG. Ein Entwurf enthält Namen, Geburtsdaten, Anschriften und Bankverbindungen, also personenbezogene Daten. Im Original gehört er deshalb in kein freies Chatfenster, geschwärzt und mit Platzhaltern geht es. Welche Angaben Du ersetzen musst, steht ausführlich im Ratgeber zu ChatGPT und DSGVO im Maklerbüro.
Was mache ich, wenn die KI einen Widerspruch im Entwurf findet?
Du prüfst beide Fundstellen am Original, denn falsche Treffer kommen vor. Bestätigt sich der Widerspruch, geht er als Frage mit beiden Ziffern an den Notar, nicht als Feststellung und nicht an die Vertragsparteien. Du meldest eine Beobachtung, behauptest keinen Fehler und schlägst keine Formulierung vor.
Ersetzt die KI-Vorprüfung den Anwalt oder den Notar?
Nein, sie ersetzt Deine Sucharbeit. Der Notar soll die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren, der Anwalt vertritt eine Seite. Ein Sprachmodell tut beides nicht, es ordnet Text und findet Fundstellen. Der Gewinn liegt darin, dass Du im Termin zuhörst, statt zu blättern.
Warum findet die KI in einer eingescannten Teilungserklärung weniger?
Weil ein Scan ohne Textebene ein Bild ist. Die Texterkennung liest gedruckte Zeilen ordentlich, stolpert über Tabellen und Aufteilungspläne und übergeht Handschriftliches fast vollständig. Genau dort stehen aber oft die Änderungen: eine gestrichene Ziffer, ein Zusatz am Rand, ein Kürzel daneben. Fordere die Urkunde als durchsuchbare Datei an.
Die Fragenliste ist fertig. Der Termin fängt jetzt erst an.
Ab der Beurkundung wird aus Prüfen Organisation: Unterlagen für den Notar zusammenstellen, den Ablauf für Käufer und Verkäufer verständlich machen, drei Kalender koordinieren, Nervosität kurz vor der Unterschrift auffangen und danach sauber abrechnen. Sechs dieser Abläufe stehen in Kapitel 7, weitere 44 in den übrigen sieben Kapiteln. 76 Seiten, jeder Workflow mit Copy-Paste-Prompt, ausgefülltem Beispiel und Rechts-Warnung, von einem Makler mit über 25 Jahren Praxis.
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Immobilienmakler seit 2007, selbstständig in der Immobilienbranche seit 1999, über 25 Jahre Praxis. Autor des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler: 50 erprobte KI-Workflows mit fertigen Copy-Paste-Prompts für den kompletten Makler-Alltag.