Der Anzeigentext beschreibt eine Immobilie, die Auswahl entscheidet über einen Menschen. Wie Du eine Anzeige so formulierst, dass sie die Wohnung beschreibt und nicht den Wunschmieter, steht im Ratgeber zum Exposé mit KI. Hier geht es um das, was danach kommt: Die Anfragen liegen im Postfach, eine Wohnung ist zu vergeben, alle bis auf einen bekommen eine Absage. Dort entsteht die Haftung, und ein sauberer Anzeigentext hilft Dir nicht mehr.
Haftet der Makler selbst, wenn ein Mietinteressent diskriminiert wird?
Ja. Der Bundesgerichtshof hat am 29. Januar 2026 entschieden (I ZR 129/25), dass ein Makler, den die Vermieterseite mit Besichtigungsterminen und Vorauswahl betraut hat, selbst Adressat des Benachteiligungsverbots aus Paragraf 19 Absatz 2 AGG ist. Er kann die Haftung nicht auf den Eigentümer abwälzen. Verurteilt wurde er zu 3.000 Euro Entschädigung plus vorgerichtlichen Anwaltskosten. Das ist keine Rechtsberatung.
Eine Wohnungssuchende fragte unter ihrem Namen nach einem Besichtigungstermin und bekam keinen. Anfragen mit identischen Angaben zu Einkommen, Beschäftigung und Haushaltsgröße unter deutsch klingenden Namen führten zur Einladung. Solche Vergleichsanfragen sind als Beweismittel zulässig, solange sie nicht rechtsmissbräuchlich eingesetzt werden; die 3.000 Euro hatte bereits das Landgericht Darmstadt zugesprochen, der Bundesgerichtshof hat das gehalten. Der Ablauf steht in der Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs zum Urteil I ZR 129/25, die Einordnung für die Branche liefert Haufe Immobilien am Urteilstag.
Der Teil, der im Alltag wehtut, steht in Paragraf 22 AGG zur Beweislast: Wer Indizien vorträgt, die eine Benachteiligung vermuten lassen, dreht die Beweislast um. Ab da musst Du beweisen, dass kein Merkmal aus Paragraf 1 AGG eine Rolle gespielt hat. Zwei gleich gute Bewerbungen, eine Einladung, keine Unterlagen dazu: Das reicht schon. Die Antidiskriminierungsstelle des Bundes ordnet solche Testanfragen als starkes Indiz ein. Das ist keine Rechtsberatung.
Ein Punkt wird dabei gern überlesen: Es ging um einen Besichtigungstermin, nicht um die Vergabe der Wohnung. Genau dort hast Du am wenigsten in der Hand, denn für eine reine Besichtigung hält die Datenschutzkonferenz in ihrer Orientierungshilfe zu Selbstauskünften Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen für nicht erforderlich. Wie der Terminplan stattdessen entsteht, steht im Ratgeber zu Besichtigungsterminen organisieren. Die Kriterienmatrix greift eine Stufe später, bei der Bewerbung um die Wohnung.
Welche Auswahlkriterien für Mietinteressenten sind zulässig?
Zulässig ist jedes Kriterium, das sich aus einer eingereichten Unterlage belegen lässt und keines der Merkmale aus Paragraf 1 AGG berührt: Rasse, ethnische Herkunft, Geschlecht, Religion, Weltanschauung, Behinderung, Alter, sexuelle Identität. Beim Wohnraum gilt das Herkunftsmerkmal über Paragraf 19 Absatz 2 AGG in jedem Vertrag, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter und sexuelle Identität erfasst Absatz 1 Nummer 1 nur beim Massengeschäft. Weltanschauung steht dort nicht.
Ich prüfe jeden Wunsch, den mir ein Eigentümer bei Auftragserteilung nennt, seit Jahren mit zwei Bedingungen. Erstens: Lässt er sich aus einer eingereichten Unterlage belegen? Zweitens: Bekommen zwei Interessenten mit identischen Zahlen zwingend dasselbe Ergebnis? Reißt eine der beiden, fliegt das Kriterium raus. Von den Wünschen eines normalen Vermietungsauftrags überstehen diesen Test in aller Regel drei: nachgewiesenes Nettoeinkommen im Verhältnis zur Kaltmiete, Vollständigkeit der Unterlagen bis zu einem festen Stichtag, Einzugstermin. Erfahrungswert aus meiner Praxis, keine Messung. Alles, was Du nicht messen kannst, ist kein Kriterium, sondern ein Gefühl.
Die zweite Hälfte der Regel wiegt schwerer. Eine Matrix ist entwertet, sobald Du sie nach der ersten eingegangenen Anfrage noch änderst. Ab diesem Moment ist sie keine Vorabfestlegung mehr, sondern eine nachgeschobene Begründung, und genau so liest sie ein Gericht, wenn Paragraf 22 AGG die Beweislast umdreht.
| Wunsch des Vermieters (Wortlaut) | Aus eingereichter Unterlage belegbar (ja/nein) | Gleiche Zahlen, gleiches Ergebnis (ja/nein) | Berührtes Merkmal nach Paragraf 1 AGG (Merkmal oder keins) | Entscheidung (in die Matrix / raus) |
|---|---|---|---|---|
| „Nettoeinkommen im vereinbarten Verhältnis zur Kaltmiete" | ja | ja | keins | in die Matrix |
| „Unterlagen vollständig bis [Stichtag]" | ja | ja | keins | in die Matrix |
| „Einzug spätestens zum [Datum]" | ja | ja | keins | in die Matrix |
| „Muss ins Haus passen" | nein | nein | keins benennbar | raus |
| „Ruhige Leute" | nein | nein | keins benennbar | raus |
| „Keine Familien mit kleinen Kindern" | nein | ja | Alter, mittelbar Geschlecht | raus |
| „Deutschsprachiger Haushalt" | nein | ja | ethnische Herkunft | raus |
| „Keine Bürgergeldbezieher" | ja | ja | keins, aber Indizwirkung nach Paragraf 22 AGG möglich | nur als Bonitätsrechnung, nicht als Statusausschluss |
Zwei Zeilen brauchen eine Erläuterung. Der Familienstand steht nicht in Paragraf 1 AGG. „Keine Familien mit kleinen Kindern" wird trotzdem angreifbar, weil es über das Alter läuft und mittelbar über das Geschlecht. Auch Bürgergeld ist kein Merkmal aus Paragraf 1 AGG. Wer es als pauschalen Ausschluss führt, liefert die Indizien für Paragraf 22 AGG mit. Rechne die Bonität, statt einen Status auszuschließen. Das ist keine Rechtsberatung.
Ich lege die Matrix als PDF ab, mit Datum im Dateinamen, und schalte erst danach das Inserat. Das kostet zehn Minuten, Erfahrungswert aus meiner Praxis. Eine Matrix, die nachweislich älter ist als die erste Anfrage, ist etwas anderes als eine im Streitfall rekonstruierte Liste.
Die Kriterien sind sauber, der Text noch nicht
Eine Matrix mit Datum schützt Dich bei der Auswahl. Im Inserat, im Exposé und in der Zielgruppenansprache fängt das AGG-Thema von vorn an, an einer Stelle, an der Dich niemand rechtzeitig warnt. Der KI-Werkzeugkasten für Immobilienmakler hat dafür zwei Workflows: den AGG-Prüfprompt für Texte in Kapitel 3, Workflow 6, und die AGG-konforme Zielgruppenansprache in Kapitel 4, Workflow 5. Einen eigenen Workflow für die Absage an Mietinteressenten enthält er nicht, den hast Du oben. 50 erprobte Workflows auf 76 Seiten, einmalig 129 € statt 197 €, kein Abo.
Kapitelübersicht ansehen 129 € statt 197 € · Sofort-Download (PDF) · 14 Tage Geld-zurückWie legst Du die Kriterienmatrix vor der Schaltung des Inserats fest?
Eine Kriterienmatrix ist eine vor der Veröffentlichung schriftlich festgelegte Liste der Merkmale, nach denen Du Bewerbungen bewertest, jeweils mit Nachweis und Messwert. Du erstellst sie in vier Schritten: Wünsche des Eigentümers im Wortlaut aufnehmen, jeden Wunsch gegen die beiden Bedingungen prüfen, die überlebenden Kriterien in messbare Werte übersetzen, das Ergebnis mit Datum ablegen. Danach wird nichts mehr geändert.
Am dritten Schritt hakt es am häufigsten, weil aus „gute Bonität" ein Wert werden muss, den zwei Leute unabhängig voneinander gleich ausrechnen. In den Prompt gehören nur die Wünsche des Eigentümers und die Objektdaten; was sonst aus dem Chat herausbleibt, steht im Ratgeber zu ChatGPT und DSGVO im Maklerbüro. Die Übersetzung kannst Du abgeben, die Entscheidung nicht.
Du bist ein sorgfaeltiger Pruefer von Vermietungsunterlagen mit Kenntnis des deutschen Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes. Du pruefst Auswahlkriterien fuer die Vermietung einer Wohnung in [Stadt]. Du bist kein Anwalt und gibst keine Rechtsberatung. Ausgangslage Wuensche des Eigentuemers, im Wortlaut: 1. [Wunsch] 2. [Wunsch] 3. [... alle einzeln auflisten, auch die beilaeufigen ...] Objekt: [Zimmer] Zimmer, Kaltmiete [Betrag] EUR, Bewerbungsschluss [Datum]. Aufgabe Pruefe jeden Wunsch einzeln. Gib eine Tabelle aus mit den Spalten: Wunsch im Wortlaut | Aus einer eingereichten Unterlage belegbar (ja/nein) | Zwei Bewerber mit identischen Zahlen bekommen zwingend dasselbe Ergebnis (ja/nein) | Beruehrtes Merkmal nach Paragraf 1 AGG (Merkmal oder keins) | Entscheidung (in die Matrix / raus) Darunter zwei Listen: aufgenommene Kriterien, aussortierte Wuensche. Regeln - Ein Wunsch kommt nur in die Matrix, wenn Spalte 2 und 3 "ja" sind und Spalte 4 "keins" ergibt. - Formuliere jedes aufgenommene Kriterium messbar aus: welche Unterlage, welcher Wert, welcher Stichtag. - Nenne zu jedem aussortierten Wunsch, woran er gescheitert ist. - Weise auf Kriterien hin, die kein Merkmal aus Paragraf 1 AGG treffen, aber als Indiz nach Paragraf 22 AGG wirken koennen. - Du bewertest Kriterien, niemals Personen. Dir werden keine Bewerberdaten vorgelegt, und Du forderst keine an. Ton: nuechtern und knapp, keine Floskeln, keine Superlative, kein Ausschmuecken. Du duzt mich. Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden. Erfinde keine Paragrafen, keine Urteile, keine Fristen.
Muss in der Absage ein Grund stehen?
Nein. Keine Vorschrift verpflichtet Dich, einem Mietinteressenten die Ablehnung zu begründen. Und es gibt einen guten Grund, es zu lassen: Jede Begründung ist ein Satz, den die Gegenseite als Indiz nach Paragraf 22 AGG verwenden kann. Die Absage ist eine Mitteilung, keine Rechtfertigung. Das ist keine Rechtsberatung.
Die gefährlichen Formulierungen rutschen rein, wenn jemand nett sein will. „Wir haben uns für eine Familie entschieden, die besser ins Haus passt" ist freundlich gemeint und benennt zwei Dinge, die nicht in der Matrix stehen durften. Auch „es hat knapp nicht gereicht" behauptet eine Rangfolge, die Du belegen musst. Hinein gehört, dass die Wohnung vergeben ist, und ein Satz zu den Unterlagen.
Am Telefon fällt der Satz, den Du nie geschrieben hättest, weil ein enttäuschter Interessent nachfragt. Er steht später im Gedächtnisprotokoll der Gegenseite. Sag Absagen schriftlich, ohne Grund, für alle im selben Wortlaut. Ein konkretes Auswahlverfahren gehört auf den Tisch eines Fachanwalts. Das ist keine Rechtsberatung.
Wie dokumentierst Du die Auswahl, ohne Aktenberge zu produzieren?
Mit einer Zeile je Anfrage. Kürzel des Interessenten, Eingangsdatum, Unterlagen vollständig ja oder nein, erfülltes oder gerissenes Kriterium aus der Matrix, Ergebnis, Datum der Rückmeldung. Mehr solltest Du auch nicht speichern. Die Frist in Paragraf 21 Absatz 5 AGG gibt dem Benachteiligten zwei Monate, um seinen Anspruch geltend zu machen.
Eine eigene Aufbewahrungsfrist kennt das AGG nicht. Ich halte Matrix und Protokoll zwölf Monate vor und ersetze danach die Klarnamen durch Kürzel, weil die DSGVO in die Gegenrichtung zieht. Erfahrungswert aus meiner Praxis. Der folgende Prompt läuft über beide Dokumente.
Du bist ein sorgfaeltiger Lektor fuer Auswahlunterlagen in der Wohnungsvermietung. Du liest ein Auswahlprotokoll gegen und suchst Begruendungen, die vorher nicht festgelegt waren. Du bist kein Anwalt und gibst keine Rechtsberatung. Was Du bekommst Block A, die Kriterienmatrix, festgelegt am [Datum], vor Schaltung des Inserats: [Kriterium, Nachweis, Messwert] Block B, das Protokoll, eine Zeile je Anfrage: [Kuerzel | Eingang am | Unterlagen vollstaendig ja/nein | erfuelltes oder gerissenes Kriterium | Ergebnis | Datum der Rueckmeldung] Aufgabe Pruefe jede Zeile aus Block B gegen Block A. Gib eine Liste aus mit den Spalten: Fundstelle (Zeile) | Risiko | Vorschlag. Pruefpunkte 1. Steht zu jeder Absage genau ein Kriterium aus Block A? 2. Taucht in Block B eine Begruendung auf, die in Block A fehlt? 3. Wird dasselbe Kriterium bei zwei Zeilen unterschiedlich angewendet? 4. Zeigt eine Zelle auf Herkunft, Geschlecht, Religion, Weltanschauung, Behinderung, Alter oder sexuelle Identitaet, auch beilaeufig? Regeln - Sortiere nach Risiko, das hoechste zuerst. - Formuliere jeden Vorschlag als Satz, der so ins Protokoll uebernommen werden kann. - Du bewertest das Protokoll, nicht die Menschen darin, und triffst keine Auswahlentscheidung. Ton: nuechtern, knapp, ohne Floskeln. Du duzt mich. Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden. Erfinde keine Urteile, keine Paragrafen, keine Fristen.
Darf die KI die Vorauswahl unter den Bewerbern treffen?
Sortieren darf sie, entscheiden nicht. Eine Rangliste nach Zahlen, die Du vorher selbst festgelegt hast, ist Vorbereitung; die Absage trifft einen Menschen, und Artikel 22 DSGVO verbietet ausschließlich automatisierte Entscheidungen mit erheblicher Wirkung. Wo die Grenze zwischen Vorbereitung und Entscheidung im Büroalltag verläuft, steht im Ratgeber zur KI-Automatisierung im Immobilienbüro. Wer die Absage verschickt, muss den Fall gesehen haben.
Für die AGG-Seite kommt ein zweiter Punkt dazu: Vor Gericht musst Du sagen können, wonach sortiert wurde, und eine Rangfolge, deren Regel niemand aufgeschrieben hat, hält Paragraf 22 AGG nicht stand. Sobald ein System zusätzlich die Bonität bewertet, kann Anhang III Nummer 5 Buchstabe b der KI-Verordnung greifen, und aus dem Werkzeug wird ein Hochrisiko-System mit eigenen Pflichten. Welche Risikoklasse Deine Anwendung hat, klärt der Ratgeber zum EU AI Act für Immobilienmakler. Das ist keine Rechtsberatung.
Wie lässt Du einen Absagetext per KI auf AGG-Fallen gegenlesen?
Indem Du dem Modell die Verbotsliste vorgibst und es zwingst, den eigenen Text danach selbst zu prüfen. Ein Sprachmodell schreibt von sich aus freundlich, und freundlich heißt hier: Es erfindet eine Begründung. Der folgende Prompt liefert zwei Blöcke, den Absagetext und eine Prüfliste, an der Du siehst, ob ein Punkt verletzt wurde.
Du schreibst fuer mich als Immobilienmakler eine Absage an einen Mietinteressenten, der die Wohnung nicht bekommt, und pruefst den eigenen Text anschliessend selbst. Du bist kein Anwalt und gibst keine Rechtsberatung. Kontext - Objekt: [Zimmer]-Zimmer-Wohnung in [Stadtteil], Bezug [Datum] - Anrede: [Frau/Herr] [Nachname] - War bei der Besichtigung: [ja/nein] - Hat Unterlagen eingereicht: [ja/nein] Aufgabe Gib zwei Bloecke aus. Block 1: den Absagetext, hoechstens 90 Woerter, Anrede und Gruss eingerechnet. Block 2: eine Pruefliste mit je einer Zeile zu jedem Punkt der Verbotsliste, Ergebnis "erfuellt" oder "verletzt", bei "verletzt" mit der Fundstelle im Text. Verbotsliste fuer Block 1 - Kein Ablehnungsgrund, weder ausdruecklich noch angedeutet. Auch nicht "es hat knapp nicht gereicht" und nicht "wir haben uns fuer jemand anderen entschieden, weil ...". - Kein Wort, das auf Herkunft, Sprache, Name, Geschlecht, Religion, Weltanschauung, Behinderung, Alter, Kinder, Familienstand, Einkommensart oder sexuelle Identitaet zeigt. - Keine Wertung der Person, kein Vergleich mit anderen Bewerbern. - Ein Satz dazu, was mit den eingereichten Unterlagen passiert. - Keine Floskeln, keine Superlative, keine Emojis. Ton: sachlich, freundlich, erwachsen. Ich sieze Interessenten. Wenn Dir eine Angabe fehlt, frag nach, statt sie zu erfinden. Erfinde keine Angaben zum Objekt oder zum Verlauf der Besichtigung.
Damit hast Du die drei Werkzeuge für die Mieterauswahl. Die AGG-Prüfung im Anzeigentext, die Zielgruppenansprache und die Absage an unterlegene Kaufinteressenten stehen als fertige Workflows im KI-Werkzeugkasten für Immobilienmakler.
Häufige Fragen
Haftet der Makler oder der Vermieter, wenn ein Mietinteressent wegen seiner Herkunft keinen Besichtigungstermin bekommt?
Beide können haften; der Auftrag schützt den Makler nicht. Der Bundesgerichtshof hat am 29. Januar 2026 (I ZR 129/25) entschieden, dass ein mit Terminvergabe und Vorauswahl betrauter Makler selbst Adressat des Verbots aus Paragraf 19 Absatz 2 AGG ist, und die Entschädigung von 3.000 Euro nach Paragraf 21 Absatz 2 AGG bestätigt. Das ist keine Rechtsberatung.
Darf ich in der Absage schreiben, warum es nicht geklappt hat?
Dürfen ja, klug ist es nicht. Eine Pflicht zur Begründung gibt es nicht, und jede Begründung liefert der Gegenseite ein Indiz nach Paragraf 22 AGG. Heikel sind gerade die gut gemeinten Formulierungen wie „passt besser ins Haus". Schreib, dass die Wohnung vergeben ist. Das ist keine Rechtsberatung.
Wie lange muss ich die Kriterienmatrix und das Auswahlprotokoll aufbewahren?
Das AGG kennt keine Aufbewahrungsfrist, sondern eine Ausschlussfrist: Nach Paragraf 21 Absatz 5 AGG muss der Anspruch binnen zwei Monaten geltend gemacht werden, danach nur bei unverschuldeter Verhinderung. Ich halte beide Dokumente zwölf Monate vor und ersetze dann die Klarnamen durch Kürzel, weil die DSGVO gegen längeres Speichern spricht. Erfahrungswert aus meiner Praxis.
Darf ich die Bewerberliste von ChatGPT sortieren lassen?
Sortieren nach Zahlen, die Du vorher selbst festgelegt hast, ist Vorbereitung. Die Absage bleibt Deine Entscheidung, und im Streitfall musst Du nach Paragraf 22 AGG belegen können, wonach sortiert wurde; ohne datierte Matrix und ohne Protokoll gelingt das nicht. Dazu kommt der Datenschutz: Namen, Gehaltsnachweise und Selbstauskünfte gehören nicht in ein öffentliches Modell.
Was ist Testing, und darf ein Wohnungssuchender das machen?
Testing heißt: Dieselbe Anfrage geht zweimal raus, einmal unter dem eigenen Namen und einmal unter einem anderen, sonst mit identischen Angaben. Der Unterschied in der Reaktion ist das Beweismittel. Der Bundesgerichtshof hat das Vorgehen im Urteil vom 29. Januar 2026 als zulässig behandelt, solange es nicht rechtsmissbräuchlich eingesetzt wird; die Antidiskriminierungsstelle führt es als starkes Indiz.
Absagen sind Arbeit, die niemand einplant
Nach jeder Vermarktung sitzt Du an Nachrichten, die keinen Umsatz bringen und trotzdem geschrieben werden müssen. Für die Absage an unterlegene Kaufinteressenten und die Pflege des Käuferpools, der daraus entsteht, liefert Kapitel 5, Workflow 6 den fertigen Prompt mit ausgefülltem Beispiel und Rechts-Warnung. Für Mietinteressenten gibt es im Handbuch keinen eigenen Workflow, dafür 50 andere entlang des kompletten Ablaufs von der Akquise bis zur Nachbetreuung. Als Fachliteratur voll als Betriebsausgabe absetzbar.
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Immobilienmakler seit 2007, selbstständig in der Immobilienbranche seit 1999, über 25 Jahre Praxis. Autor des KI-Werkzeugkastens für Immobilienmakler: 50 erprobte KI-Workflows mit fertigen Copy-Paste-Prompts für den kompletten Makler-Alltag.